نمونه رای دستور فروش ملک مشاع

نمونه رای دستور فروش ملک مشاع، سندی قضایی است که دادگاه برای فروش املاک غیر قابل افراز صادر می کند. این دستور، راهکاری قانونی برای حل اختلافات مالکین مشترک و پایان دادن به شراکت در ملکی است که امکان تقسیم فیزیکی آن وجود ندارد. این فرآیند به منظور تبدیل ملک به وجه نقد و تقسیم آن میان شرکا انجام می شود.

مالکیت مشاعی بر ملک، اگرچه در بسیاری موارد راهگشاست، اما در شرایطی می تواند منجر به بن بست های حقوقی و اختلاف میان شرکا شود. به ویژه زمانی که شرکا بر نحوه اداره، بهره برداری، یا تقسیم مال مشترک به توافق نمی رسند، و راهکارهای سنتی مانند افراز فیزیکی نیز به دلیل محدودیت های قانونی یا ماهیت خود ملک امکان پذیر نباشد، دستور فروش ملک مشاع به عنوان یک راه حل قضایی حیاتی مطرح می شود. این فرآیند، مالکین مشاع را قادر می سازد تا با فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم ثمن حاصله، به شراکت خود پایان دهند و حقوق خود را استیفا کنند. در ادامه این مقاله، به بررسی جامع ابعاد حقوقی و اجرایی دستور فروش ملک مشاع خواهیم پرداخت و مراحل گام به گام، نکات کلیدی حقوقی و همچنین یک نمونه کامل از دستور فروش صادره از سوی مرجع قضایی را ارائه خواهیم کرد.

ملک مشاع چیست و چرا به دستور فروش نیاز داریم؟

در نظام حقوقی ایران، مفهوم مالکیت مشاع به حالتی اطلاق می شود که چند نفر به صورت همزمان، مالک یک مال واحد باشند و سهم هر یک از آن ها به صورت جزء جزء در تمام اجزای آن مال گسترده باشد، نه اینکه هر یک مالک قطعه ای مشخص و مجزا باشند. این وضعیت غالباً در املاک موروثی، یا در مواردی که چند نفر به صورت مشترک ملکی را خریداری می کنند، به وجود می آید.

تعریف دقیق ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است و سهم هر شریک در تمام ذرات و اجزای ملک انتشار یافته است. به عبارت دیگر، هر شریک مالکیت سهم خود را در کل ملک دارد و نه در قسمت معین و مشخصی از آن. این نوع مالکیت، تفاوتی اساسی با مالکیت مفروز دارد که در آن، مالکیت هر فرد بر بخش مشخص و معینی از یک ملک است. مثال های رایج ملک مشاع شامل آپارتمان های موروثی یا زمین هایی است که چند وارث از یک متوفی به ارث برده اند و هنوز سهم هر یک به صورت فیزیکی از یکدیگر جدا نشده است.

دلایل نیاز به دستور فروش ملک مشاع

نیاز به صدور دستور فروش ملک مشاع عمدتاً زمانی پدیدار می شود که اختلافات میان شرکا به بن بست رسیده و امکان تقسیم فیزیکی ملک (افراز) یا توافق برای فروش آن به صورت عادی وجود ندارد. یکی از شایع ترین دلایل، عدم توافق شرکا برای تقسیم یا فروش است. گاهی اوقات، حتی اگر ملک قابلیت افراز داشته باشد، شرکا بر سر نحوه تقسیم یا قیمت گذاری برای فروش به توافق نمی رسند. دلیل عمده دیگر، عدم قابلیت افراز ملک است که ممکن است ناشی از محدودیت های فنی (مانند مساحت کم ملک)، کاربری (مانند یک واحد تجاری یا صنعتی) یا مقررات شهرداری (مانند عدم انطباق با حداقل نصاب تفکیک) باشد. در چنین شرایطی، قانون گذار راهکار دستور فروش ملک مشاع را پیش بینی کرده است تا با فروش ملک و تقسیم ثمن حاصله، به این بن بست حقوقی پایان داده شود.

دستور فروش ملک مشاع، راهکاری قانونی برای حل بن بست های حقوقی میان مالکین مشاع است که امکان افراز فیزیکی ملک یا توافق بر فروش آن وجود ندارد.

تفاوت های کلیدی: افراز، تقسیم و دستور فروش ملک مشاع

برای درک صحیح دستور فروش ملک مشاع، لازم است تفاوت آن با مفاهیم مشابهی چون افراز و تقسیم مال مشاع به دقت تبیین شود. هر یک از این مفاهیم، دارای مرجع رسیدگی، شرایط و نتایج متفاوتی هستند.

افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع فرآیندی است که طی آن، سهم هر یک از مالکین مشاع به صورت قطعات مشخص و مجزا از سایر سهم ها تفکیک می شود، به نحوی که هر شریک مالک قطعه ای مفروز و مستقل گردد. مرجع اولیه برای رسیدگی به درخواست افراز، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. مهم ترین شرط برای افراز ملک، قابلیت تقسیم فیزیکی آن است؛ به این معنی که ملک از نظر مساحت، کاربری و ضوابط شهرداری، امکان تقسیم به قطعات مستقل و قابل انتفاع را داشته باشد. نتیجه افراز، صدور سند مالکیت مستقل برای هر یک از شرکا برای قطعه تفکیک شده خود است.

تقسیم مال مشاع

تقسیم مال مشاع مفهومی گسترده تر از افراز است و می تواند شامل هرگونه مال منقول یا غیرمنقول باشد. مرجع رسیدگی به درخواست تقسیم مال مشاع، دادگاه عمومی حقوقی است. تقسیم مال مشاع معمولاً در مواردی کاربرد دارد که مال قابلیت افراز از طریق اداره ثبت را ندارد (برای مثال، مال منقول است یا قابلیت تقسیم فیزیکی ندارد) یا اینکه شرکا بر نحوه تقسیم توافق دارند اما نیاز به رسمیت بخشیدن به آن از طریق دادگاه دارند. تقسیم می تواند به صورت افراز (اگر ملک قابلیت افراز داشته باشد)، تعدیل (اگر ملک قابل تقسیم نباشد و یکی از شرکا سهم دیگری را با مبلغی جبران کند) یا فروش (اگر هیچ یک از راه های دیگر ممکن نباشد) انجام شود.

دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع، راهکاری است که دادگاه عمومی حقوقی پس از احراز عدم قابلیت افراز ملک و درخواست یکی از شرکا، صادر می کند. این دستور زمانی صادر می شود که اداره ثبت اسناد و املاک، عدم قابلیت افراز ملک را گواهی کرده باشد. به عبارت دیگر، دستور فروش، راه حل نهایی پس از ناکامی در افراز ملک است. در این فرآیند، ملک از طریق مزایده عمومی به فروش می رسد و ثمن حاصله پس از کسر هزینه های اجرایی، بر اساس سهم الشرکه میان مالکین تقسیم می گردد. ماهیت حقوقی دستور فروش با حکم دادگاه متفاوت است؛ دستور نیازی به صدور اجراییه ندارد و بلافاصله پس از صدور، قابل اجرا در واحد اجرای احکام دادگستری است.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست دستور فروش

صلاحیت مراجع قضایی و ثبتی در فرآیند دستور فروش ملک مشاع، از اهمیت ویژه ای برخوردار است و درک صحیح آن برای پیشبرد پرونده ضروری است. این فرآیند اغلب یک مرحله ای نیست و شامل مراجعه به دو مرجع اصلی می شود.

نقش حیاتی اداره ثبت اسناد و املاک

اداره ثبت اسناد و املاک، مرجع اولیه و حیاتی برای درخواست افراز ملک مشاع است. هر یک از شرکاء مشاعی که قصد افراز ملک را داشته باشد، ابتدا باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه و درخواست افراز خود را مطرح نماید. کارشناسان اداره ثبت، بر اساس ضوابط و مقررات شهرسازی، ثبتی و فنی، قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک را بررسی می کنند. در صورتی که ملک از نظر کارشناسی و قانونی، قابلیت افراز فیزیکی نداشته باشد (برای مثال، مساحت آن کمتر از حد نصاب تفکیک باشد یا به لحاظ ساختار بنا، امکان تقسیم مستقل وجود نداشته باشد)، اداره ثبت اقدام به صدور گواهی عدم افراز می نماید. این گواهی، پیش نیاز اصلی و سند لازم برای مراجعه به دادگاه و درخواست دستور فروش است.

صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی

پس از اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت، دادگاه عمومی حقوقی صالح برای رسیدگی به درخواست دستور فروش ملک مشاع خواهد بود. صلاحیت محلی دادگاه، بر اساس محل وقوع ملک تعیین می شود؛ به این معنا که دادگاه محل قرار گرفتن ملک، صالح به رسیدگی است. دادگاه پس از دریافت دادخواست (یا درخواست) دستور فروش و بررسی گواهی عدم افراز، در صورت احراز شرایط قانونی، اقدام به صدور دستور فروش می نماید. لازم به ذکر است که ماهیت این تصمیم دستور است و نه حکم، لذا فرآیند رسیدگی آن تفاوت هایی با رسیدگی به دعاوی حقوقی عادی دارد و نیازی به تشکیل جلسه دادرسی الزامی نیست، اگرچه در رویه قضایی، برخی محاکم جهت شنیدن اظهارات طرفین، اقدام به تشکیل جلسه می کنند.

مراحل گام به گام درخواست و صدور دستور فروش ملک مشاع

فرآیند درخواست و صدور دستور فروش ملک مشاع، یک سلسله مراحل قانونی و اجرایی را دربرمی گیرد که باید با دقت و رعایت جزئیات طی شود.

گام اول: اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت

اولین و مهم ترین قدم در مسیر دستور فروش ملک مشاع، مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و درخواست افراز است. مالکین مشاع یا وکیل قانونی آن ها می توانند با ارائه مدارک هویتی، اسناد مالکیت و فرم درخواست، این فرآیند را آغاز کنند. اداره ثبت پس از بررسی مدارک و در صورت لزوم، اعزام کارشناس برای بررسی وضعیت فیزیکی و فنی ملک، اقدام به تشخیص قابلیت یا عدم قابلیت افراز می نماید. چنانچه ملک از نظر قانونی و فنی (مانند عدم رعایت حداقل نصاب تفکیک بر اساس طرح های جامع و تفصیلی شهری، یا محدودیت های ساختاری) قابل افراز نباشد، اداره ثبت گواهی عدم افراز را صادر خواهد کرد. این گواهی، سندی معتبر و لازم برای اثبات عدم امکان تقسیم فیزیکی ملک است و بدون آن، دادگاه به درخواست دستور فروش رسیدگی نخواهد کرد.

گام دوم: تقدیم دادخواست دستور فروش به دادگاه

پس از دریافت گواهی عدم افراز، گام بعدی مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی صالح است. با وجود اینکه تصمیم دادگاه در این زمینه دستور نامیده می شود، اما در رویه قضایی، این درخواست عملاً به صورت دادخواست تنظیم و تقدیم می شود و مشمول پرداخت هزینه دادرسی خواهد بود. خواهان (درخواست کننده) باید دادخواست خود را به طرفیت تمامی شرکای دیگر (خواندگان) تنظیم نماید. مدارک لازم برای تقدیم دادخواست شامل گواهی عدم افراز، تصویر مصدق سند مالکیت ملک، کارت ملی خواهان و در صورت وجود وکیل، وکالتنامه معتبر است. پس از ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی و ارجاع به شعبه مربوطه، پرونده روند رسیدگی خود را آغاز می کند.

گام سوم: رسیدگی در دادگاه و صدور دستور

در این مرحله، دادگاه عمومی حقوقی به پرونده رسیدگی می کند. از آنجا که ماهیت این تصمیم دستور است و نه حکم، نیازی به تشکیل جلسه دادرسی به صورت الزامی نیست و دادگاه می تواند پس از بررسی اسناد و مدارک موجود در پرونده، اقدام به صدور دستور نماید. با این حال، در برخی شعب، ممکن است جهت اخذ توضیحات یا شنیدن اظهارات طرفین، جلسه ای تشکیل شود. دادگاه ابتدا از اداره ثبت استعلام می کند تا وضعیت مالکیت و صدور گواهی عدم افراز را تأیید نماید. پس از احراز مالکیت مشاعی و عدم قابلیت افراز ملک، قاضی با استناد به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و مواد ۵۸۹ و ۵۹۱ قانون مدنی، دستور فروش ملک را صادر می نماید. این دستور، ماهیتی قطعی دارد و غیر قابل تجدیدنظر یا فرجام خواهی است.

اجرای دستور فروش: از کارشناسی تا مزایده و تقسیم ثمن

صدور دستور فروش ملک مشاع، پایان فرآیند حقوقی نیست، بلکه سرآغاز مراحل اجرایی پیچیده ای است که هدف نهایی آن، تبدیل ملک به وجه نقد و تقسیم آن میان مالکین مشاع است. این مراحل در واحد اجرای احکام دادگستری دنبال می شود.

تشکیل پرونده اجرایی در واحد اجرای احکام

پس از صدور دستور فروش توسط دادگاه، این دستور به صورت مستقیم و بدون نیاز به صدور اجرائیه، از طریق دفتر شعبه صادرکننده به واحد اجرای احکام دادگستری ارسال می شود. در واحد اجرای احکام، پرونده ای تحت عنوان اجرای دستور فروش ملک مشاع تشکیل می گردد. این مرحله آغاز رسمی فرآیند اجرایی است و تمامی اقدامات بعدی تحت نظارت و مسئولیت مدیر اجرا و در چارچوب مقررات قانون اجرای احکام مدنی انجام می گیرد.

تعیین کارشناس رسمی دادگستری و قیمت گذاری ملک

یکی از مراحل بسیار مهم در اجرای دستور فروش، تعیین کارشناس رسمی دادگستری برای قیمت گذاری ملک است. واحد اجرای احکام از میان کارشناسان رسمی در رشته مربوطه (معمولاً امور ثبتی یا ارزیابی املاک)، یک یا چند کارشناس را به قید قرعه انتخاب می کند. کارشناس منتخب، پس از بررسی ملک، موقعیت جغرافیایی، کاربری، وضعیت بنا، و سایر عوامل مؤثر، ارزش روز ملک را تعیین و نظریه کارشناسی خود را ارائه می دهد. این قیمت گذاری، مبنای تعیین حداقل قیمت برای مزایده خواهد بود. طرفین دعوا حق اعتراض به نظریه کارشناسی را دارند. در صورت اعتراض، پرونده به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع می شود و نظریه هیئت سه نفره، لازم الاجرا خواهد بود.

آگهی مزایده ملک

پس از نهایی شدن قیمت کارشناسی، واحد اجرای احکام موظف به آگهی مزایده ملک است. این آگهی باید طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، معمولاً در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محل یا سایر طرق مقتضی منتشر شود. آگهی مزایده حاوی اطلاعاتی از قبیل مشخصات کامل ملک، قیمت پایه مزایده (که همان قیمت کارشناسی است)، زمان و مکان برگزاری مزایده، شرایط شرکت در مزایده و میزان سپرده لازم برای شرکت کنندگان است. هدف از انتشار آگهی، اطلاع رسانی گسترده به عموم و جذب حداکثر شرکت کننده برای تضمین رقابت و فروش ملک به بالاترین قیمت ممکن است.

برگزاری جلسه مزایده و فروش ملک

در تاریخ و زمان مقرر، جلسه مزایده با حضور مدیر اجرا، نماینده دادستان (در برخی موارد) و شرکت کنندگان در مزایده برگزار می شود. متقاضیان خرید ملک، باید مبلغی را به عنوان سپرده شرکت در مزایده (معمولاً ۱۰ درصد قیمت پایه) واریز کرده باشند. مزایده با پیشنهاد قیمت از سوی شرکت کنندگان آغاز می شود و ملک به بالاترین پیشنهاد به فروش می رسد. جالب است بدانید که خود شرکای مشاعی نیز می توانند در مزایده شرکت کرده و سهم شریک دیگر یا کل ملک را خریداری نمایند. در صورتی که در مزایده اول، هیچ خریدار یا پیشنهاددهنده ای وجود نداشته باشد یا قیمت پیشنهادی به حداقل قیمت کارشناسی نرسد، مزایده ممکن است با کاهش قیمت (در برخی موارد) و آگهی مجدد، برای بار دوم برگزار شود تا ملک به فروش برسد.

تقسیم ثمن حاصل از فروش

پس از اتمام موفقیت آمیز مزایده و واریز کامل ثمن (قیمت فروش) توسط خریدار به حساب سپرده دادگستری، نوبت به تقسیم ثمن حاصل از فروش می رسد. در این مرحله، ابتدا هزینه های اجرایی شامل حق الوکاله نیم عشر دولتی، هزینه کارشناسی، هزینه های آگهی مزایده و سایر مخارج قانونی از مبلغ کل کسر می شود. سپس، خالص ثمن حاصل از فروش، بر اساس سهم الشرکه هر یک از مالکین مشاع (مثلاً بر اساس نسبت سهم در سند مالکیت)، میان آن ها تقسیم می گردد. این مرحله پایانی فرآیند دستور فروش است و به شراکت مالکین در ملک مورد نظر خاتمه می دهد و هر یک سهم خود را به صورت نقد دریافت می کنند.

نکات مهم حقوقی پیرامون دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع، علیرغم ماهیت دستوری و ساده تر بودن فرآیند آن نسبت به احکام قضایی، دارای نکات حقوقی ظریف و مهمی است که آگاهی از آن ها برای مالکین و وکلای درگیر در این پرونده ها ضروری است.

• قطعی بودن دستور و عدم قابلیت تجدیدنظر یا فرجام خواهی: مهم ترین نکته این است که تصمیم دادگاه در خصوص دستور فروش ملک مشاع، یک دستور است و نه حکم. بر اساس رویه قضایی و نص صریح قانون، این دستور قطعی و لازم الاجراست و امکان اعتراض از طریق تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی از آن وجود ندارد. این ویژگی، سرعت بخشیدن به فرآیند حل و فصل اختلافات را تضمین می کند.
• عدم نیاز به توافق تمامی شرکا برای درخواست دستور فروش: برخلاف تصور عمومی، برای درخواست دستور فروش، نیازی به توافق و رضایت تمامی مالکین مشاع نیست. حتی یکی از شرکای مشاعی نیز می تواند با ارائه گواهی عدم افراز از اداره ثبت، به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای صدور دستور فروش ملک را بنماید. این امر به حفظ حقوق شرکای اقلیت در بن بست های حقوقی کمک می کند.
• مجهول المکان بودن یکی از شرکا و نحوه ابلاغ: در صورتی که یکی از شرکا مجهول المکان باشد و آدرسی از او در دسترس نباشد، ابلاغ دادخواست و سایر اوراق قضایی به او از طریق نشر آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار صورت می گیرد. این نوع ابلاغ، به عنوان ابلاغ قانونی محسوب شده و مانع از پیشبرد پرونده نمی شود.
• حقوق مالکین در فرآیند اجرا: مالکین مشاع، در مراحل اجرایی نیز حقوقی دارند. از جمله این حقوق، حق اعتراض به نظریه کارشناس رسمی دادگستری در خصوص قیمت گذاری ملک است. همچنین، هر یک از شرکا حق دارند در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری نمایند. این امر فرصتی را برای شرکا فراهم می آورد تا اگر تمایل به حفظ ملک دارند، سهم سایرین را خریداری کنند.
• مسئولیت مدیر اجرا در رعایت مقررات قانون اجرای احکام مدنی: مدیر اجرا در واحد اجرای احکام، مسئولیت نظارت بر تمامی مراحل اجرایی دستور فروش، از قیمت گذاری و آگهی مزایده تا برگزاری جلسه و تقسیم ثمن را بر عهده دارد. او موظف است تمامی این مراحل را مطابق با دقیق ترین اصول و مقررات قانون اجرای احکام مدنی انجام دهد تا حقوق تمامی طرفین دعوا حفظ شود.
• اهمیت مشاوره حقوقی تخصصی در تمامی مراحل: با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اجرایی دستور فروش ملک مشاع، بهره گیری از مشاوره وکلای متخصص در امور ملکی و ثبتی، از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. یک وکیل مجرب می تواند شما را در تمامی مراحل، از اخذ گواهی عدم افراز تا تنظیم دادخواست، پیگیری در دادگاه و نظارت بر فرآیند اجرا، راهنمایی و نمایندگی کند و از بروز اشتباهات احتمالی و تضییع حقوق شما جلوگیری نماید.

نمونه رای / دستور فروش ملک مشاع

در این بخش، یک نمونه واقعی از رای یا دستور فروش ملک مشاع که از سوی دادگاه صادر گردیده، برای درک بهتر فرآیند ارائه می شود. لازم به ذکر است که این نمونه با حذف اطلاعات هویتی و مشخصات خاص، به منظور حفظ حریم خصوصی تنظیم شده است و تنها جنبه راهنما و آموزشی دارد. جزئیات هر پرونده می تواند متفاوت باشد.

دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

شعبه [شماره شعبه]

مشخصات پرونده

• خواهان: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خواهان] فرزند [نام پدر] به نشانی [آدرس خواهان]
• خوانده: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده/خواندگان] فرزند [نام پدر] به نشانی [آدرس خوانده/خواندگان] (یا مجهول المکان)
• شماره پرونده: [شماره پرونده]
• شماره بایگانی شعبه: [شماره بایگانی]
• تاریخ ثبت دادخواست: [تاریخ]
• خواسته: دستور فروش ملک مشاع

شرح دادخواست و ادله

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]
با سلام،
احتراماً به استحضار می رساند که اینجانب [نام خواهان] (یا به وکالت از خواهان) یکی از مالکین مشاعی شش دانگ پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک ثبتی اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] حوزه ثبتی [نام حوزه ثبتی] می باشد. این ملک به میزان [میزان سهم خواهان] دانگ مشاع از شش دانگ در مالکیت اینجانب و خوانده/خواندگان محترم قرار دارد.

نظر به اینکه ملک مذکور به دلیل [دلایل عدم قابلیت افراز، مانند مساحت کم، عدم رعایت ضوابط شهرداری یا کاربری خاص] از نظر فیزیکی و قانونی قابلیت افراز و تقسیم را ندارد، اینجانب در تاریخ [تاریخ مراجعه به ثبت] به اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] مراجعه نموده و درخواست افراز ملک را تقدیم داشته ام. اداره ثبت مذکور نیز پس از بررسی های لازم، طی گواهی عدم افراز به شماره [شماره گواهی عدم افراز] مورخ [تاریخ گواهی]، ملک مذکور را غیر قابل افراز تشخیص داده است.

لذا با عنایت به مراتب فوق و عدم امکان افراز ملک و همچنین عدم توافق شرکا جهت ادامه شراکت یا فروش عادی، تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع فوق الذکر جهت فروش از طریق مزایده و تقسیم ثمن حاصله به نسبت سهم الالشرکه مالکین، مورد استدعاست.

دلایل و منضمات دادخواست:

1. تصویر مصدق گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت].
2. تصویر مصدق سند مالکیت شش دانگ پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی].
3. تصویر مصدق کارت ملی خواهان.
4. تصویر مصدق وکالتنامه (در صورت وجود وکیل).

گردشکار پرونده

پس از ثبت دادخواست فوق و ارجاع به این شعبه، مراتب به خوانده/خواندگان (از طریق ابلاغ قانونی/نشر آگهی در صورت مجهول المکان بودن) ابلاغ گردید. دادگاه جهت احراز مالکیت مشاعی و اطمینان از عدم افراز ملک، اقدام به استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] نمود.

استعلام از اداره ثبت و پاسخ آن

اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] در پاسخ به استعلام دادگاه، طی نامه شماره [شماره نامه ثبت] مورخ [تاریخ نامه]، ضمن تأیید مالکیت مشاعی اشخاص ذی ربط، به گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی عدم افراز] صادره از آن اداره استناد نموده و مجدداً عدم قابلیت افراز پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] را به دلیل [دلایل ذکر شده در گواهی عدم افراز] اعلام کرده است.

متن دستور دادگاه

در خصوص درخواست آقای/خانم [نام خواهان] (با وکالت آقای/خانم [نام وکیل] – در صورت وجود) به طرفیت آقای/خانم [نام خوانده/خواندگان] مبنی بر صدور دستور فروش ملک مشاع موضوع پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک ثبتی اصلی] از بخش [شماره بخش] حوزه ثبتی [نام حوزه ثبتی] [نام شهرستان]:

نظر به محتویات و اوراق موجود در پرونده به شرح دادخواست تقدیمی، و احراز مالکیت مشاعی اصحاب دعوی بر پلاک ثبتی مذکور بر اساس استعلام ثبتی و اسناد مالکیت موجود در پرونده، و ایضاً ملاحظه گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی عدم افراز] مورخ [تاریخ گواهی] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] که دلالت بر عدم قابلیت افراز ملک موضوع درخواست دارد؛

دادگاه با استناد به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و مواد ۹ و ۱۰ آیین نامه اجرایی قانون مزبور و همچنین مواد ۵۸۹ و ۵۹۱ قانون مدنی،

دستور فروش ملک موضوع پلاک ثبتی فوق الذکر و تقسیم ثمن معامله به نسبت سهم الشرکه مالکین پس از کسر هزینه های اجرایی از سوی واحد اجرای احکام این دادگستری را صادر و اعلام می نماید.

این دستور قطعی بوده و قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی ندارد و بلافاصله پس از صدور، به واحد اجرای احکام ارجاع خواهد شد.

رئیس شعبه [شماره شعبه] دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]
[نام و نام خانوادگی قاضی صادرکننده دستور]

دستور فروش ملک مشاع، قطعی و لازم الاجراست و راهی برای اعتراض به آن از طریق تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی وجود ندارد.

نتیجه گیری

در این مقاله، فرآیند دستور فروش ملک مشاع را از ابتدایی ترین مفاهیم تا پیچیده ترین مراحل اجرایی، به صورت جامع و تخصصی مورد بررسی قرار دادیم. از تعریف ملک مشاع و دلایل نیاز به این راهکار قانونی گرفته تا تبیین تفاوت های کلیدی آن با افراز و تقسیم مال مشاع، و نیز معرفی مراجع صالح و مراحل گام به گام صدور و اجرای دستور فروش، تمامی ابعاد این موضوع تشریح شد. روشن شد که دستور فروش، ابزاری قانونی و کارآمد برای حل و فصل بن بست های حقوقی ناشی از مالکیت مشاعی بر املاکی است که قابلیت افراز فیزیکی ندارند یا شرکا بر سر نحوه اداره و تقسیم آن به توافق نمی رسند. این دستور، به مالکین امکان می دهد تا با فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم ثمن حاصله، به شراکت خود پایان دهند و حقوق خود را استیفا کنند.

با این حال، پیچیدگی های این فرآیند، از تنظیم صحیح دادخواست و جمع آوری مدارک لازم گرفته تا پیگیری در دادگاه و نظارت بر مراحل مزایده و تقسیم ثمن، ضرورت بهره گیری از وکلای متخصص در امور حقوقی و ملکی را دوچندان می کند. مشاوره حقوقی تخصصی در هر مرحله، می تواند از بروز خطاها و تضییع حقوق مالکین جلوگیری کرده و به پیشبرد سریع تر و کارآمدتر پرونده کمک شایانی نماید. آگاهی و تصمیم گیری آگاهانه بر اساس دانش حقوقی صحیح، کلید موفقیت در چنین پرونده هایی است و می تواند از مشکلات آتی پیشگیری کند.

برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه پرونده های ملک مشاع و دستور فروش، همین حالا با وکلای مجرب ما تماس بگیرید.