نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی | دانلود رایگان
نمونه الزام به تنظیم سند
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، راه حلی حقوقی است که خریدار ملکی که فروشنده از انتقال سند آن به نام وی خودداری می کند، می تواند برای احقاق حق مالکیت خود به آن متوسل شود.
پس از انجام معامله ملکی با سند عادی (مبایعه نامه یا قولنامه)، یکی از مهم ترین دغدغه های خریدار، انتقال رسمی سند ملک به نام خود در دفترخانه اسناد رسمی است. سند رسمی نه تنها اعتبار حقوقی بالایی دارد، بلکه ضامن حقوق مالک در برابر هرگونه ادعا یا سوءاستفاده های آتی است. با این حال، گاهی اوقات فروشنده به دلایل مختلفی مانند امتناع، فوت، یا حتی عدم دسترسی، از انجام این تعهد قانونی و قراردادی خود سرباز می زند و خریدار را در موقعیت دشواری قرار می دهد.
اینجاست که خریدار برای تثبیت مالکیت خود، ناگزیر از طرح دعوای حقوقی موسوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملک می شود. این دعوا که یکی از شایع ترین دعاوی ملکی در محاکم قضایی است، به خریدار این امکان را می دهد که با طی مراحل قانونی و ارائه مدارک لازم، دادگاه را ملزم به صدور حکم مبنی بر انتقال سند به نام خود کند. درک صحیح از ماهیت، شرایط، مراحل، مدارک و هزینه های این دعوا برای هر فردی که در چنین موقعیتی قرار گرفته، حیاتی است.
این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، تمامی جنبه های دعوای الزام به تنظیم سند را از تعریف و ماهیت حقوقی گرفته تا مراحل گام به گام، مدارک مورد نیاز، هزینه های مربوطه، دادگاه صالح و حتی یک نمونه دادخواست استاندارد، مورد بررسی قرار می دهد. هدف این است که با ارائه اطلاعات دقیق و شفاف، ابهامات حقوقی شما برطرف شده و بتوانید با آگاهی کامل در این مسیر گام بردارید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، یکی از رایج ترین دعاوی حقوقی در حوزه املاک و مستغلات است که با هدف اجبار فروشنده به انتقال مالکیت رسمی ملک به نام خریدار، در محاکم قضایی مطرح می شود. این دعوا زمانی ضرورت پیدا می کند که پس از انعقاد یک قرارداد بیع (مبایعه نامه یا قولنامه) عادی، فروشنده از انجام تعهد قانونی و قراردادی خود مبنی بر حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی به نام خریدار، امتناع ورزد.
۱.۱. تعریف حقوقی و ساده سازی شده
از منظر حقوقی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که به موجب آن، خواهان (معمولاً خریدار)، از دادگاه صالح می خواهد که خوانده (فروشنده) را مجبور به اجرای تعهد خود مبنی بر انتقال مالکیت رسمی یک مال غیرمنقول (مانند زمین، آپارتمان یا ویلا) در دفترخانه اسناد رسمی کند. در واقع، دادگاه با صدور حکم، این اراده حقوقی را از طرف فروشنده تکمیل می کند و در صورت عدم همکاری وی، خود یا نماینده اش اقدامات لازم برای انتقال سند را به عمل می آورد.
به بیان ساده تر، اگر شما ملکی را با یک قولنامه یا مبایعه نامه خریده اید و فروشنده به هر دلیلی حاضر نیست سند را به نام شما بزند، می توانید از دادگاه بخواهید که او را به این کار مجبور کند. این دعوا راهی است برای اینکه حق مالکیت شما که با یک سند عادی برقرار شده، به صورت رسمی و قطعی ثبت شود.
۱.۲. ماهیت دعوا: حقوقی و مالی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای حقوقی و از نوع دعاوی مالی محسوب می شود. مالی بودن دعوا به این معناست که موضوع آن مستقیماً با حقوق مالی افراد سر و کار دارد و بر اساس ارزش مالی ملک، هزینه های دادرسی آن محاسبه می گردد. از آنجا که هدف اصلی این دعوا تثبیت حق مالکیت و نقل و انتقال مال با ارزش (ملک) است، دارای ابعاد مالی قابل توجهی می باشد.
۱.۳. دلایل اصلی طرح دعوا
دلایل متعددی می تواند منجر به طرح دعوای الزام به تنظیم سند شود که از مهمترین آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- امتناع فروشنده: شایع ترین دلیل، خودداری عمدی یا غیرعمدی فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال سند است.
- فوت فروشنده: در این حالت، دعوا باید علیه وراث قانونی فروشنده اقامه شود.
- عدم دسترسی به فروشنده: گاهی اوقات فروشنده مفقود شده یا به هر دلیلی قابل شناسایی یا دسترسی نیست.
- مشکلات ثبتی ملک: وجود موانعی مانند در رهن بودن ملک، توقیف، بازداشت یا وجود معارض برای سند.
- نقص مدارک: عدم اخذ گواهی پایان کار، صورت مجلس تفکیکی یا عدم تسویه حساب های مربوط به ملک.
۱.۴. تفاوت با دعوای اثبات مالکیت
تمایز بین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و دعوای اثبات مالکیت برای درک صحیح هر یک از اهمیت بالایی برخوردار است. در حالی که هر دو دعوا به نحوی با مالکیت ارتباط دارند، ماهیت و هدف آن ها متفاوت است:
- دعوای اثبات مالکیت: این دعوا زمانی مطرح می شود که خواهان هیچ سند رسمی یا عادی که صریحاً دال بر مالکیت وی باشد، در اختیار ندارد و صرفاً مدعی مالکیت بر اساس دلایل و امارات دیگر (مانند تصرف طولانی مدت، شهادت شهود یا اقرار طرف مقابل) است. هدف از این دعوا، کسب یک حکم قضایی مبنی بر شناسایی مالکیت خواهان است تا سپس بتواند بر اساس آن، اقدامات ثبتی را انجام دهد.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: در این دعوا، خواهان (خریدار) دارای یک سند عادی معتبر (مانند مبایعه نامه) است که دلالت بر مالکیت وی دارد، اما فروشنده از تبدیل این مالکیت عادی به مالکیت رسمی خودداری می کند. هدف، اجبار فروشنده به اجرای تعهد قراردادی است که همان انتقال سند رسمی است. بنابراین، در این دعوا، مالکیت خواهان بر اساس سند عادی مفروض گرفته می شود و هدف، رسمیت بخشیدن به آن است.
۲. شرایط اساسی و اختصاصی برای موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند
موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند، همچون هر دعوای حقوقی دیگری، منوط به رعایت و اثبات وجود شرایطی خاص است. این شرایط به دو دسته عمومی و اختصاصی تقسیم می شوند که خواهان باید توانایی اثبات آن ها را به دادگاه داشته باشد.
۲.۱. شرایط عمومی (مقدماتی)
این شرایط، پیش نیازهای اولیه برای طرح هرگونه دعوای حقوقی هستند و عدم وجود هر یک، ممکن است منجر به رد دعوا یا عدم رسیدگی به آن شود:
- ذی نفع بودن خواهان (خریدار ملک): تنها کسی که مستقیماً از عدم تنظیم سند رسمی متضرر شده و حق مطالبه آن را دارد (یعنی خریدار واقعی ملک)، می تواند خواهان این دعوا باشد.
- اهلیت قانونی خواهان: خواهان باید از نظر قانونی دارای عقل، بلوغ و رشد کافی برای انجام امور حقوقی باشد. افراد صغیر، مجنون یا سفیه نمی توانند شخصاً دعوا را طرح کنند و نیاز به ولی، قیم یا نماینده قانونی دارند.
- قابلیت طرح دعوا در صلاحیت دادگاه: دعوا باید در دادگاه صالح مطرح شود. برای دعاوی ملکی، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.
۲.۲. شرایط اختصاصی (فنی و حیاتی)
این شرایط، مختص دعوای الزام به تنظیم سند بوده و اثبات آن ها برای پیروزی در پرونده، حیاتی است:
- وجود قرارداد معتبر: مهم ترین شرط، وجود یک قرارداد معتبر و قابل استناد (مانند مبایعه نامه، قولنامه یا هر سند کتبی دیگر که دلالت بر قصد و اراده طرفین بر بیع باشد) میان خریدار و فروشنده است. صحت و اعتبار این قرارداد از اهمیت ویژه ای برخوردار است و هرگونه ابهام یا نقص در آن می تواند موجب طولانی شدن روند یا رد دعوا شود.
- مالکیت رسمی فروشنده (یا محق بودن به انتقال): فروشنده باید در زمان انعقاد قرارداد و یا در زمان طرح دعوا، مالک رسمی ملک مورد معامله باشد یا بر اساس وکالت نامه یا سایر اسناد معتبر، حق انتقال سند را داشته باشد. در غیر این صورت، خواهان باید علاوه بر فروشنده فعلی، مالک اصلی را نیز خوانده دعوا قرار دهد.
- عدم وجود موانع قانونی و ثبتی: ملک نباید در رهن، توقیف، بازداشت یا دارای معارض ثبتی باشد. در صورت وجود چنین موانعی، خواهان باید همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند، رفع این موانع را نیز از دادگاه بخواهد (مانند فک رهن یا ابطال اجرائیه ثبتی).
- اخذ گواهی عدم حضور: پس از سررسید زمان مقرر برای حضور در دفترخانه و انتقال سند، خواهان (خریدار) باید در تاریخ و دفترخانه معین حضور یافته و در صورت عدم حضور فروشنده، از دفترخانه مربوطه گواهی عدم حضور فروشنده را اخذ نماید. این گواهی به عنوان دلیلی محکم برای اثبات تخلف فروشنده از تعهد قراردادی، در دادگاه ارائه می شود.
- آماده بودن یا پرداخت کامل ثمن معامله: اگر طبق قرارداد، پرداخت بخش یا مابقی ثمن معامله مشروط به تنظیم سند رسمی در دفترخانه باشد، خریدار باید آمادگی خود را برای پرداخت آن اثبات کند. در عمل، معمولاً خریدار مابقی ثمن را به حساب دادگستری واریز کرده یا در دفترخانه آماده پرداخت می کند.
- وجود پایان کار و صورت مجلس تفکیکی: برای املاک نوساز، آپارتمان ها و مجتمع های تجاری، اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی از شهرداری و اداره ثبت، از الزامات قانونی برای تنظیم سند رسمی است. در صورت عدم وجود این مدارک، خواهان باید در دادخواست خود، الزام فروشنده به اخذ این مدارک را نیز از دادگاه بخواهد.
رعایت دقیق تمامی شرایط فوق، به ویژه وجود قرارداد معتبر و گواهی عدم حضور، می تواند به شکل چشمگیری شانس موفقیت خواهان را در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی افزایش دهد.
۳. مراحل گام به گام طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (از آغاز تا اجرای حکم)
فرآیند طرح دعوای الزام به تنظیم سند، یک مسیر حقوقی چند مرحله ای است که نیازمند دقت و پیگیری مستمر است. آگاهی از این مراحل به خریدار کمک می کند تا با آمادگی بیشتری پرونده خود را پیش ببرد:
۳.۱. تهیه و تکمیل مدارک اولیه
قبل از هر اقدام حقوقی، جمع آوری و آماده سازی تمامی مدارک مورد نیاز ضروری است. این مدارک شامل اسناد هویتی، مبایعه نامه، رسیدهای پرداخت و سایر مستندات مربوط به معامله است که در بخش مدارک به تفصیل توضیح داده خواهد شد.
۳.۲. حضور در دفترخانه اسناد رسمی و اخذ گواهی عدم حضور
در تاریخ مقرر برای تنظیم سند (بر اساس مفاد مبایعه نامه)، خواهان (خریدار) باید به همراه مدارک شناسایی و اصل مبایعه نامه در دفترخانه اسناد رسمی تعیین شده حضور یابد. در صورت عدم حضور فروشنده، خریدار باید از سردفتر، گواهی عدم حضور فروشنده را درخواست کرده و آن را دریافت کند. این گواهی یک سند بسیار مهم و کلیدی در اثبات تخلف فروشنده است.
۳.۳. تنظیم دادخواست حقوقی
مرحله تنظیم دادخواست، نیازمند دقت فراوان است. دادخواست باید شامل مشخصات کامل خواهان، خوانده، خواسته (الزام به تنظیم سند رسمی ملک به همراه کلیه مقدمات آن مانند اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، پرداخت خسارت تأخیر و…)، شرح دقیق و مستند واقعه و فهرست دلایل و منضمات (مدارک پیوستی) باشد. استفاده از یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند استاندارد و مشاوره با وکیل متخصص در این مرحله بسیار توصیه می شود.
۳.۴. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
پس از آماده سازی دادخواست و پیوست های آن، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست را ثبت کنید. برای این منظور، داشتن حساب کاربری سامانه ثنا ضروری است. در این مرحله، هزینه های دادرسی و خدمات دفاتر قضایی نیز پرداخت می شود.
۳.۵. پیگیری پرونده در دادگاه
- تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ: پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع شده و وقت رسیدگی تعیین می شود. ابلاغیه وقت رسیدگی از طریق سامانه ثنا به طرفین ارسال می گردد.
- شرکت در جلسات دادگاه و ارائه توضیحات: خواهان و خوانده (یا وکلای آن ها) باید در جلسات دادگاه حاضر شده و دفاعیات و توضیحات خود را ارائه دهند.
- ارجاع به کارشناسی (در صورت لزوم): در برخی موارد، دادگاه برای بررسی مسائل فنی، ثبتی یا ارزش گذاری ملک، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.
- صدور رأی بدوی: پس از تکمیل رسیدگی، قاضی رأی بدوی را صادر می کند. این رأی می تواند مبنی بر قبول یا رد دعوای الزام به تنظیم سند باشد.
- امکان تجدیدنظر و فرجام خواهی: طرفین در صورت عدم رضایت از رأی بدوی، می توانند ظرف مهلت مقرر (معمولاً ۲۰ روز)، درخواست تجدیدنظر و در صورت لزوم، فرجام خواهی را مطرح کنند.
- قطعی شدن حکم دادگاه: پس از طی مراحل اعتراض (یا عدم اعتراض در مهلت مقرر)، حکم دادگاه قطعی و لازم الاجرا می شود.
۳.۶. مرحله اجرای حکم
- صدور اجرائیه: پس از قطعی شدن حکم، خواهان باید از دادگاه درخواست صدور اجرائیه کند.
- انجام اقدامات لازم برای تنظیم سند در دفترخانه: در صورت عدم همکاری فروشنده حتی پس از صدور اجرائیه، دادگاه نماینده ای را به دفترخانه معرفی می کند تا از طرف فروشنده، اقدامات لازم برای انتقال سند را انجام دهد. این اقدامات شامل امضای اسناد مربوطه، اخذ استعلامات و پرداخت هزینه های نقل و انتقال است.
- تکمیل مدارک نهایی: خواهان و نماینده دادگاه باید اطمینان حاصل کنند که تمامی مدارک لازم برای انتقال سند (مانند گواهی پایان کار، تسویه حساب شهرداری، دارایی، و بیمه تأمین اجتماعی در برخی موارد) فراهم شده است.
۴. مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، ارائه مدارک کامل و دقیق به دادگاه ضروری است. این مدارک به اثبات صحت ادعای خواهان و تعهد خوانده کمک می کنند. در جدول زیر، مدارک لازم به صورت جامع و تفکیک شده آورده شده است:
| ردیف | عنوان مدرک | توضیحات تکمیلی |
|---|---|---|
| ۱ | مدارک هویتی خواهان | اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه خریدار (خواهان) |
| ۲ | مدارک مثبت رابطه قراردادی | اصل و کپی مبایعه نامه، قولنامه یا هر سند کتبی معتبر دیگر که نشان دهنده قرارداد بیع بین طرفین باشد. |
| ۳ | گواهی عدم حضور دفترخانه | گواهی صادره از دفترخانه اسناد رسمی مبنی بر عدم حضور فروشنده (خوانده) در تاریخ مقرر جهت انتقال سند. |
| ۴ | رسیدهای پرداخت ثمن معامله | رسیدهای بانکی، چک ها یا هر سند دیگری که پرداخت اقساط یا بخشی از ثمن معامله توسط خریدار را اثبات کند. (در صورت لزوم) |
| ۵ | کپی سند مالکیت فروشنده | در صورت دسترسی، کپی سند مالکیت رسمی ملک (به نام فروشنده یا مالک قبلی). |
| ۶ | پایان کار و صورت مجلس تفکیکی | برای آپارتمان ها و املاک نوساز، در صورت وجود و امکان دسترسی، ارائه این مدارک الزامی است. (در غیر این صورت، خواهان باید الزام به اخذ آن ها را نیز بخواهد.) |
| ۷ | نام کاربری و رمز عبور سامانه ثنا | برای ثبت و پیگیری الکترونیکی پرونده. |
| ۸ | وکالت نامه وکیل | در صورتی که دعوا توسط وکیل طرح شود. |
| ۹ | اظهارنامه ارسالی | در صورتی که پیش از طرح دعوا، اظهارنامه ای برای فروشنده ارسال شده باشد. |
| ۱۰ | دلیل پرداخت باقیمانده ثمن | در صورت مشروط بودن انتقال سند به پرداخت مابقی ثمن، ارائه دلیلی مبنی بر آماده بودن یا واریز آن به حساب دادگستری. |
۵. هزینه های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک (شامل دادرسی و جانبی)
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مستلزم پرداخت هزینه هایی است که شامل هزینه های دادرسی و هزینه های جانبی می شود. آگاهی از این هزینه ها برای برنامه ریزی مالی خواهان ضروری است.
۵.۱. هزینه دادرسی
هزینه دادرسی، اصلی ترین هزینه در دعاوی حقوقی است که بر اساس ارزش خواسته محاسبه می شود. از آنجا که دعوای الزام به تنظیم سند یک دعوای مالی است، نحوه محاسبه آن به شرح زیر است:
- برگ های دادخواست: برای هر برگ دادخواست، مبلغی مشخص (معمولاً حدود ۲ هزار تومان) دریافت می شود.
- هزینه دادرسی اصلی: این هزینه بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می گردد. ارزش منطقه ای ملک، نرخی است که توسط اداره امور مالیاتی تعیین می شود و معمولاً کمتر از ارزش روز ملک در بازار است.
نحوه محاسبه هزینه دادرسی دعاوی مالی (مانند الزام به تنظیم سند) به شرح زیر است:
- تا مبلغ ۲۰ میلیون تومان از ارزش منطقه ای ملک: ۲.۵ درصد بهای خواسته.
- برای مازاد بر ۲۰ میلیون تومان ارزش منطقه ای ملک: ۳.۵ درصد بهای خواسته.
مثال: اگر ارزش منطقه ای ملکی ۳۰ میلیون تومان باشد، هزینه دادرسی آن به این صورت محاسبه می شود:
- (۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان × ۲.۵%) = ۵۰۰,۰۰۰ تومان
- (۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان × ۳.۵%) = ۳۵۰,۰۰۰ تومان
- کل هزینه دادرسی: ۵۰۰,۰۰۰ + ۳۵۰,۰۰۰ = ۸۵۰,۰۰۰ تومان
۵.۲. هزینه های دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
ثبت و ارسال دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، مستلزم پرداخت هزینه ای ثابت است که معمولاً مبلغی بین ۵۰ تا ۱۰۰ هزار تومان می باشد.
۵.۳. هزینه های جانبی احتمالی
علاوه بر هزینه های دادرسی، ممکن است خواهان با هزینه های دیگری نیز مواجه شود:
- حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از خدمات وکیل، مبلغ حق الوکاله بر اساس تعرفه های مصوب یا توافق بین وکیل و موکل تعیین می شود.
- هزینه کارشناسی: اگر دادگاه برای تشخیص مسائل فنی یا ارزیابی ملک، موضوع را به کارشناس ارجاع دهد، پرداخت هزینه کارشناسی بر عهده کسی است که دادگاه تعیین می کند (معمولاً خواهان و سپس قابل مطالبه از خوانده).
- هزینه های مربوط به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی: اگر این مدارک از پیش تهیه نشده باشند و دادگاه فروشنده را ملزم به اخذ آن ها کند، هزینه های مربوط به شهرداری و اداره ثبت ممکن است در ابتدا توسط خواهان پرداخت شده و سپس قابل مطالبه از خوانده باشد.
- هزینه اجرای حکم: پس از صدور حکم قطعی و درخواست اجرائیه، مبلغی به عنوان هزینه اجرای حکم دریافت می شود (معمولاً ۰.۵ درصد از ارزش محکوم به).
۵.۴. هزینه های نقل و انتقال سند در دفترخانه
پس از صدور و قطعیت حکم دادگاه، در مرحله انتقال سند در دفترخانه، هزینه های دیگری نیز باید پرداخت شود که شامل موارد زیر است و معمولاً طبق عرف و قانون بر عهده فروشنده است، اما در صورت عدم پرداخت توسط وی، ممکن است خریدار مجبور به پرداخت شود و سپس آن را مطالبه کند:
- مالیات نقل و انتقال ملک.
- عوارض شهرداری.
- حق الثبت.
- هزینه حق التحریر دفترخانه.
۶. دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند (منقول یا غیرمنقول؟)
یکی از سوالات کلیدی در طرح دعاوی حقوقی، شناسایی دادگاه صالح برای رسیدگی است. برای دعوای الزام به تنظیم سند، این موضوع با تمایز بین اموال منقول و غیرمنقول ارتباط مستقیم دارد.
۶.۱. توضیح مفهوم دعوای منقول و غیرمنقول
در نظام حقوقی ایران، اموال به دو دسته اصلی منقول و غیرمنقول تقسیم می شوند:
- اموال منقول: به اموالی گفته می شود که قابلیت جابه جایی از مکانی به مکان دیگر را دارند، بدون اینکه به خود مال یا محل قرار گرفتن آن آسیبی وارد شود (مانند خودرو، وجه نقد، اثاثیه). دعاوی مربوط به اموال منقول، عموماً در دادگاه محل اقامت خوانده (متهم) مطرح می شود.
- اموال غیرمنقول: به اموالی گفته می شود که قابلیت جابه جایی ندارند یا جابه جایی آن ها بدون آسیب به خود مال یا محل آن، امکان پذیر نیست (مانند زمین، ساختمان، درختان).
۶.۲. چرا الزام به تنظیم سند، دعوای غیرمنقول محسوب می شود؟
دعوای الزام به تنظیم سند، هرچند ظاهری قراردادی و مالی دارد، اما ماهیت آن مستقیماً با انتقال مالکیت یک مال غیرمنقول (ملک) ارتباط پیدا می کند. به همین دلیل، این دعوا در دسته دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول قرار می گیرد. مواد قانونی متعددی این موضوع را تأیید می کنند:
- ماده ۱۸ قانون مدنی: این ماده به صراحت بیان می دارد: حق انتفاع و به طور کلی هر حقی که عین را لازم الاتباع کند، غیرمنقول است. اگرچه ماده ۱۸ مستقیماً به الزام به تنظیم سند اشاره ندارد، اما با توجه به اینکه این دعوا بر روی عین مال غیرمنقول (ملک) تأثیر مستقیم می گذارد و آن را لازم الاتباع می کند، از جهت ماهوی جزء دعاوی غیرمنقول محسوب می شود.
- ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی: این ماده نیز به صراحت تکلیف را مشخص کرده و مقرر می دارد: دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است، اگر چه خوانده در آن حوزه، مقیم نباشد.
بنابراین، با استناد به این مواد قانونی، هرچند که دعوای الزام به تنظیم سند به طور مستقیم در ماده ۱۲ ق.آ.د.م. نام برده نشده، اما به دلیل ارتباط ماهوی با حقوق راجع به مال غیرمنقول، مشمول این ماده قرار می گیرد.
۶.۳. دادگاه صالح: دادگاه محل وقوع ملک
بر اساس توضیحات فوق و ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دادگاهی است که ملک مورد نظر در حوزه قضایی آن واقع شده است. این قاعده یک قاعده آمره است و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند. حتی اگر فروشنده در شهر دیگری اقامت داشته باشد، خریدار باید دادخواست خود را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح کند.
۷. نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک (با قابلیت دانلود و نکات تکمیل)
تنظیم دادخواست صحیح و جامع، گام نخست و حیاتی در طرح دعوای الزام به تنظیم سند است. یک دادخواست استاندارد، تمامی اطلاعات لازم را به صورت حقوقی و مستند به دادگاه ارائه می دهد. در ادامه، یک نمونه دادخواست ارائه شده و نکات تکمیل آن مورد بررسی قرار می گیرد.
۷.۱. اهمیت و کاربرد نمونه دادخواست
استفاده از یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند، به خواهان کمک می کند تا با ساختار حقوقی صحیح یک دادخواست آشنا شود و از درج اطلاعات ناقص یا نادرست جلوگیری کند. این نمونه، چارچوبی برای بیان خواسته و دلایل به شیوه ای مؤثر و قابل فهم برای مراجع قضایی فراهم می آورد. با این حال، باید توجه داشت که هر پرونده شرایط خاص خود را دارد و نمونه دادخواست باید بر اساس جزئیات واقعی پرونده شما شخصی سازی شود.
۷.۲. اجزای اصلی یک دادخواست استاندارد
یک دادخواست استاندارد شامل بخش های اصلی زیر است:
- مشخصات خواهان: اطلاعات کامل خریدار (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس و شماره تماس).
- مشخصات خوانده: اطلاعات کامل فروشنده (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس و شماره تماس). در صورتی که فروشنده فوت کرده باشد، مشخصات وراث وی. در صورتی که ملک چندین بار دست به دست شده باشد، مشخصات تمامی فروشندگان قبلی تا مالک رسمی.
- خواسته یا موضوع و بهای آن: در این بخش، به طور واضح و دقیق، درخواست اصلی از دادگاه قید می شود؛ مثلاً الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک / آپارتمان / زمین به پلاک ثبتی… به نام خواهان به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل. در صورت لزوم، خواسته های فرعی مانند الزام به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی یا مطالبه خسارت تأخیر در تنظیم سند نیز باید ذکر شوند. بهای خواسته نیز بر اساس ارزش منطقه ای ملک تعیین می شود.
- دلایل و منضمات دادخواست: در این بخش، فهرست تمامی مدارکی که برای اثبات ادعا ضمیمه دادخواست می شوند، آورده می شود (مانند مبایعه نامه، گواهی عدم حضور دفترخانه، رسیدهای پرداخت، کپی سند مالکیت).
- شرح دادخواست: این بخش، توضیح جامع و مستند از اتفاقات رخ داده است. در این قسمت باید تاریخ های مهم (تاریخ قرارداد، تاریخ موعد انتقال سند)، جزئیات معامله، مبلغ ثمن و نحوه پرداخت آن، و دلایل امتناع فروشنده به صورت حقوقی و روان بیان شود.
۷.۳. نمونه متن دادخواست کامل
بسمه تعالی
مجتمع قضایی: [نام مجتمع قضایی مربوطه]
ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و احترام،
مشخصات خواهان:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خریدار]
- نام پدر: [نام پدر خریدار]
- کد ملی: [کد ملی خریدار]
- شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خریدار]
- آدرس: [آدرس کامل خریدار]
- شماره تلفن: [شماره تلفن خریدار]
مشخصات خوانده/خواندگان:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی فروشنده]
- نام پدر: [نام پدر فروشنده]
- کد ملی: [کد ملی فروشنده]
- شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه فروشنده]
- آدرس: [آدرس کامل فروشنده]
- شماره تلفن: [شماره تلفن فروشنده]
(در صورت متعدد بودن خواندگان، مشخصات تمامی آن ها را به همین ترتیب ذکر کنید.)
خواسته یا موضوع و بهای آن:
- الزام خوانده/خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال یک دستگاه [آپارتمان/خانه/قطعه زمین/ویلا] به پلاک ثبتی [پلاک فرعی] فرعی از [پلاک اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش] ثبتی [نام شهر] به آدرس [آدرس دقیق ملک] به نام خواهان.
- الزام خوانده/خواندگان به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (در صورت لزوم).
- مطالبه خسارت تأخیر در تنظیم سند از تاریخ [تاریخ عدم حضور در دفترخانه] تا زمان اجرای حکم (در صورت قید در قرارداد یا وجود شرایط قانونی).
- مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت اخذ وکیل)، هزینه کارشناسی و سایر هزینه های قانونی.
بهای خواسته: [مبلغ به ریال، بر اساس ارزش منطقه ای ملک]
دلایل و منضمات دادخواست:
- کپی مصدق مبایعه نامه مورخ [تاریخ قرارداد].
- اصل گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] مورخ [تاریخ عدم حضور].
- کپی مصدق رسیدهای پرداخت ثمن معامله / گواهی واریز مابقی ثمن به صندوق دادگستری (در صورت لزوم).
- کپی مصدق سند مالکیت ملک (در صورت دسترسی).
- کپی مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان.
- سایر مدارک (مانند اظهارنامه ارسالی، وکالت نامه وکیل و…).
شرح دادخواست:
با احترام به استحضار عالی می رساند: اینجانب [نام خواهان] به موجب مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ قرارداد] که تصویر مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد، یک دستگاه [آپارتمان/خانه/قطعه زمین/ویلا] به آدرس [آدرس دقیق ملک] و پلاک ثبتی [پلاک فرعی] فرعی از [پلاک اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش] ثبتی [نام شهر] را از خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] به مبلغ [مبلغ کل معامله] ریال خریداری نموده ام.
بر اساس بند [شماره بند] ماده [شماره ماده] مبایعه نامه مذکور، مقرر گردید که خوانده محترم در تاریخ [تاریخ مقرر برای تنظیم سند] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] واقع در [آدرس دفترخانه] حاضر شده و نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد معامله به نام اینجانب اقدام نماید. همچنین، نحوه پرداخت ثمن معامله به تفصیل در مبایعه نامه قید شده و اینجانب تمامی تعهدات مالی خود را طبق قرارداد ایفا نموده ام / مابقی ثمن معامله را به مبلغ [مبلغ] ریال جهت پرداخت در محضر آماده نموده و یا به حساب صندوق دادگستری واریز کرده ام.
علی رغم ایفاء تعهدات از سوی اینجانب و حضور در تاریخ و محل مقرر در دفترخانه اسناد رسمی، خوانده محترم بدون هیچ دلیل موجهی در دفترخانه حاضر نشده و از انجام تعهد قانونی و قراردادی خود دائر بر تنظیم سند رسمی خودداری نموده است. گواهی عدم حضور ایشان از دفترخانه مذکور اخذ و به پیوست تقدیم می گردد. همچنین [در صورت ارسال اظهارنامه: اینجانب پیش از طرح دعوا با ارسال اظهارنامه شماره (…) مورخ (…) مراتب را به ایشان ابلاغ نموده ام.]
با عنایت به مراتب فوق و با توجه به اینکه الزام به تنظیم سند از حقوق اولیه خریدار پس از انجام معامله است و عدم همکاری خوانده موجب تضییع حقوق اینجانب گردیده است، از محضر محترم دادگاه استدعا دارم: اولاً، پس از رسیدگی و احراز صحت ادعاهای مطروحه، حکم بر الزام خوانده/خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک موصوف به نام اینجانب صادر فرمایند. ثانیاً، در صورت لزوم، خوانده را ملزم به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نمایند. ثالثاً، در صورت پیش بینی در قرارداد، حکم به پرداخت خسارت تأخیر در تنظیم سند از تاریخ [تاریخ عدم حضور] تا زمان اجرای حکم صادر گردد. رابعاً، خوانده را به پرداخت کلیه خسارات دادرسی در حق اینجانب محکوم فرمایند.
با تشکر و احترام،
نام و نام خانوادگی خواهان: [نام و نام خانوادگی]
امضا:
تاریخ:
۷.۴. فایل دانلود نمونه دادخواست
فایل Word یا PDF نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک به زودی در همین صفحه قرار خواهد گرفت.
۷.۵. نکات کلیدی برای تکمیل دادخواست
- دقت در اطلاعات: تمامی اطلاعات مربوط به خواهان، خوانده و ملک باید با دقت فراوان و بدون هیچ گونه اشتباه تایپی یا املایی وارد شود.
- پلاک ثبتی: ذکر پلاک ثبتی (فرعی و اصلی) ملک در دادخواست الزامی است. این اطلاعات را می توانید از مبایعه نامه یا استعلامات ثبتی به دست آورید.
- خواسته جامع: تمامی خواسته های خود (اصلی و فرعی) را به وضوح در بخش خواسته ذکر کنید. اگر خواسته هایی مانند اخذ پایان کار یا خسارت تأخیر را در دادخواست اولیه مطرح نکنید، بعداً باید برای آن ها دادخواست جداگانه بدهید.
- پیوست ها: تمامی مدارک و مستندات را به صورت منظم و شماره گذاری شده به دادخواست ضمیمه کنید. از کپی مصدق (تأیید شده) مدارک استفاده نمایید.
- شرح دقیق: در بخش شرح دادخواست، تمامی وقایع را به ترتیب زمانی و با جزئیات لازم بیان کنید، اما از اطناب کلام و بیان مطالب غیرضروری پرهیز نمایید. تمرکز بر روی مفاد قرارداد و تخلف خوانده باشد.
- مشاوره حقوقی: با توجه به پیچیدگی های حقوقی، توصیه می شود قبل از تنظیم و ثبت دادخواست، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از کامل بودن و صحت دادخواست اطمینان حاصل شود.
۸. سوالات متداول و نکات حقوقی تکمیلی
۸.۱. آیا می توان همزمان با الزام به تنظیم سند، دعوای تحویل ملک را نیز مطرح کرد؟
بله، در بسیاری از موارد خریدار می تواند همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند، دعوای تحویل ملک را نیز مطرح کند. این دو خواسته قابل جمع هستند و دادگاه می تواند در یک پرونده به هر دو مورد رسیدگی و حکم صادر نماید. این اقدام موجب صرفه جویی در زمان و هزینه های دادرسی می شود.
۸.۲. اگر فروشنده فوت کرده باشد، تکلیف چیست؟
در صورتی که فروشنده قبل از انتقال سند فوت کند، خواهان باید دعوای الزام به تنظیم سند را علیه تمامی ورثه قانونی وی (با ذکر مشخصات کامل وراث) اقامه کند. ورثه ملزم به اجرای تعهدات مورث خود (فروشنده متوفی) هستند و در صورت عدم همکاری، دادگاه حکم الزام را علیه آن ها صادر خواهد کرد.
۸.۳. در صورت چند دست چرخیدن ملک، چه کسی باید خوانده قرار گیرد؟
در شرایطی که ملک چندین بار با سند عادی مورد معامله قرار گرفته باشد (مثلاً الف به ب فروخته و ب به ج)، خواهان نهایی (ج) باید دادخواست الزام به تنظیم سند را علیه تمامی فروشندگان قبلی (ب و الف) و همچنین مالک رسمی فعلی ملک (که نامش در اداره ثبت اسناد ثبت شده است) مطرح کند. این سلسله مراتب انتقال باید در دادخواست به وضوح بیان شود تا دادگاه بتواند تمامی افراد ذی ربط را ملزم به اجرای تعهد نماید.
۸.۴. امکان الزام به تنظیم سند بدون پایان کار و صورت مجلس تفکیکی وجود دارد؟
خیر، تنظیم سند رسمی برای آپارتمان ها و املاک نوساز بدون ارائه گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی از مراجع ذی صلاح (شهرداری و اداره ثبت) امکان پذیر نیست. این مدارک، پیش نیازهای قانونی برای تفکیک ملک و تعیین حدود و مساحت دقیق واحدهای آپارتمانی هستند. در صورت عدم وجود آن ها، خواهان باید در دادخواست خود، الزام خوانده به اخذ این مدارک را نیز از دادگاه بخواهد.
۸.۵. مدت زمان معمول رسیدگی به این دعوا چقدر است؟
مدت زمان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند بسته به پیچیدگی پرونده، تعداد خواندگان، ارجاع به کارشناسی، تعداد جلسات رسیدگی، و بار کاری دادگاه ها می تواند متغیر باشد. به طور معمول، این فرآیند ممکن است از چند ماه تا بیش از یک سال به طول بیانجامد. در صورت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی، این زمان طولانی تر نیز خواهد شد.
۸.۶. الزام به تنظیم سند خودرو و تفاوت آن با ملک
الزام به تنظیم سند برای خودرو نیز وجود دارد، اما تفاوت های اساسی با ملک دارد. سند رسمی خودرو در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود، اما بسیاری از مردم صرفاً به برگ سبز صادره از راهنمایی و رانندگی اکتفا می کنند. با این حال، انتقال مالکیت قطعی خودرو نیاز به ثبت سند در دفترخانه دارد. تفاوت اصلی در این است که خودرو مال منقول است و دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند خودرو، دادگاه محل اقامت خوانده است، نه محل نگهداری خودرو.
۸.۷. خسارت تأخیر در تنظیم سند
اگر در قرارداد (مبایعه نامه) شرطی مبنی بر تعیین وجه التزام (جریمه تأخیر) برای عدم حضور در دفترخانه و تأخیر در تنظیم سند رسمی قید شده باشد، خواهان می تواند همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند، مطالبه این خسارت را نیز از دادگاه بخواهد. در صورت عدم وجود چنین شرطی، مطالبه خسارت تأخیر در تنظیم سند دشوارتر بوده و معمولاً بر اساس قواعد کلی مسئولیت مدنی و اثبات ضرر به نرخ شاخص تورم محاسبه می شود.
نتیجه گیری: گامی محکم برای احقاق حق
دعوای الزام به تنظیم سند، فرآیندی حقوقی است که برای بسیاری از خریداران ملک، به ابزاری حیاتی برای تثبیت مالکیت و احقاق حقوقشان تبدیل می شود. این مسیر، اگرچه ممکن است با پیچیدگی ها و چالش هایی همراه باشد، اما با آگاهی کامل از شرایط، مراحل و مدارک مورد نیاز، می توان آن را با موفقیت طی کرد.
همانطور که در این مقاله به تفصیل شرح داده شد، از تعریف ماهیت دعوا و تفاوت آن با اثبات مالکیت، تا بررسی دقیق شرایط عمومی و اختصاصی، مراحل گام به گام، مدارک لازم، هزینه ها و شناسایی دادگاه صالح، تمامی جنبه های این دعوا برای شما روشن شد. ارائه یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند نیز، ابزاری عملی برای شروع این فرآیند به شمار می رود. تأکید بر اخذ گواهی عدم حضور، اهمیت قرارداد معتبر و لزوم وجود مدارک مقدماتی مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی برای املاک آپارتمانی، از نکات کلیدی این فرآیند است که نباید از آن ها غافل شد.
در نهایت، با توجه به ماهیت تخصصی و پیچیدگی های احتمالی پرونده های ملکی، به شدت توصیه می شود که پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص و مجرب در حوزه حقوق املاک و مستغلات مشورت نمایید. یک مشاوره حقوقی تخصصی می تواند شما را از بروز اشتباهات احتمالی باز دارد، روند پرونده را تسریع بخشد و شانس موفقیت شما را به میزان قابل توجهی افزایش دهد. به یاد داشته باشید که با پیگیری صحیح و مستدل، حق به حقدار می رسد و می توانید مالکیت رسمی ملک خود را محقق سازید. برای مشاوره دقیق و اختصاصی پرونده خود، با کارشناسان حقوقی متخصص تماس بگیرید.