مراحل مزایده ملک ورثه ای

مراحل مزایده ملک ورثه ای شامل گام های حقوقی مشخصی است که از درخواست فروش ملک مشاع توسط یکی از وراث در دادگاه آغاز شده و پس از ارزیابی کارشناسی، آگهی مزایده و برگزاری جلسه فروش، با تقسیم ثمن حاصل از فروش بین وراث خاتمه می یابد. این فرآیند اغلب در شرایطی ضروری می شود که وراث بر سر تقسیم ملک موروثی به توافق نرسیده باشند یا ملک از نظر قانونی و فنی قابلیت افراز نداشته باشد.

فروش ملک موروثی از طریق مزایده، راهکاری قانونی برای حل اختلافات میان ورثه و تعیین تکلیف اموال متوفی است. این فرآیند، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اداری، نیازمند آگاهی دقیق از مراحل و الزامات قانونی است. درک صحیح از این مراحل، نه تنها برای وراث و خریداران بالقوه حائز اهمیت است، بلکه به وکلای دادگستری و مشاوران حقوقی نیز کمک می کند تا موکلین خود را به بهترین شکل راهنمایی کنند.

۱. مزایده ملک ورثه ای چیست و چه زمانی به آن نیاز است؟

مزایده ملک ورثه ای به فرآیند قانونی فروش یک ملک موروثی به بالاترین پیشنهاد قیمت از طریق یک حراج عمومی اطلاق می شود. این روش فروش، در مواقعی که تقسیم ملک بین وراث به صورت توافقی یا از طریق افراز امکان پذیر نباشد، به عنوان آخرین راهکار قانونی مورد استفاده قرار می گیرد.

۱.۱. تعریف حقوقی مزایده

در عرف حقوقی، مزایده به معنای حراج و فروش یک مال یا ملک به شخصی است که بالاترین قیمت را پیشنهاد می دهد. این شیوه فروش، در مقابل مناقصه قرار می گیرد که هدف آن یافتن پایین ترین قیمت برای یک کالا یا خدمت است. مزایده در خصوص اموالی اجرا می شود که قابلیت تبدیل به پول را داشته باشند و هدف اصلی آن، تحقق عدالت در تقسیم ارزش مالی بین مالکین مشاع است.

۱.۲. ملک ورثه ای (موروثی)

ملک ورثه ای به مالی غیرمنقول گفته می شود که پس از فوت مالک اصلی (مورث)، به موجب قانون ارث، به وراث او تعلق می گیرد. مالکیت وراث بر اینگونه اموال، اغلب به صورت مشاع است؛ به این معنا که تمامی وراث به نسبت سهم الارث خود، در جزء جزء ملک شریک هستند و هیچ یک نمی تواند بدون رضایت سایر شرکا، به تنهایی در ملک تصرف کند یا آن را به دیگری انتقال دهد.

۱.۳. چرایی مزایده ملک ورثه ای

مزایده ملک ورثه ای معمولاً در شرایط خاصی مطرح می شود که در ادامه به آن ها اشاره می شود:

• عدم توافق ورثه برای تقسیم یا فروش ملک: یکی از شایع ترین دلایل، وجود اختلاف نظر میان وراث بر سر چگونگی تقسیم ملک یا قیمت و شرایط فروش آن است. در چنین مواردی، یکی از وراث یا تمامی آن ها می توانند از دادگاه تقاضای دستور فروش ملک را بنمایند.
• غیرقابل افراز بودن ملک: گاهی اوقات ملک موروثی از نظر فیزیکی یا قانونی، قابلیت تقسیم به قطعات کوچکتر و مجزا را ندارد، به طوری که سهم هر وارث به صورت مستقل و بدون ضرر به سایرین قابل تفکیک نباشد. این عدم قابلیت افراز می تواند بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری یا قوانین ثبتی محرز شود.
• مبنای قانونی: ماده ۱۱۴ قانون اجرای احکام مدنی صراحتاً بیان می دارد: هرگاه مالی که توقیف شده به موجب قانون یا حکم دادگاه یا به اقتضای ماهیت آن، قابل تقسیم نبوده و فروش آن به سود طرفین باشد، آن مال به مزایده گذاشته می شود. اگرچه این ماده به طور مستقیم به اموال موروثی اشاره ندارد، اما در رویه قضایی، دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز موروثی بر اساس اصل همین ماده و عمومات قوانین مربوط به مالکیت مشاعی صورت می گیرد.

۲. پیش نیازهای حیاتی قبل از آغاز مزایده ملک ورثه ای

پیش از اقدام برای مزایده ملک ورثه ای، چندین مرحله قانونی و اداری باید طی شود که هر یک نقش اساسی در اعتبار و صحت فرآیند مزایده ایفا می کنند. بی توجهی به این پیش نیازها می تواند به طولانی شدن روند دادرسی و ایجاد چالش های حقوقی منجر شود.

۲.۱. گواهی انحصار وراثت

گواهی انحصار وراثت سندی رسمی و حقوقی است که در آن، مشخصات دقیق وراث قانونی متوفی و سهم الارث هر یک از آن ها به طور قطعی تعیین و تصریح می شود. این گواهی ستون فقرات هر اقدام حقوقی مربوط به ترکه است و بدون آن، هیچ دادگاهی به درخواست فروش ملک موروثی رسیدگی نخواهد کرد.

برای اخذ این گواهی، وراث یا نماینده قانونی آن ها باید با در دست داشتن مدارکی مانند شناسنامه و کارت ملی متوفی و وراث، گواهی فوت، سند ازدواج (در صورت وجود همسر)، استشهادیه محلی و در صورت وجود وصیت نامه، به شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی مراجعه و دادخواست انحصار وراثت را تقدیم نمایند.

۲.۲. تحریر و تقسیم ترکه (اختیاری اما توصیه شده)

تحریر ترکه به معنای تعیین دقیق دارایی ها، بدهی ها و حقوق متوفی در زمان فوت است. این مرحله شامل شناسایی تمامی اموال منقول و غیرمنقول، مطالبات و دیون متوفی می شود. اگرچه تحریر ترکه پیش نیاز قطعی برای مزایده نیست، اما در مواردی که اموال متوفی پراکنده یا بدهی ها و طلبکاران متعدد باشند، انجام آن به شفافیت و جلوگیری از اختلافات بعدی کمک شایانی می کند. پس از تحریر، تقسیم ترکه (که می تواند به صورت توافقی یا قضایی باشد) صورت می گیرد، اما در مورد املاک غیرقابل افراز، تقسیم به معنای فروش و تقسیم ثمن آن است.

۲.۳. تعیین تکلیف بدهی ها و دیون متوفی

بر اساس قانون، پرداخت بدهی ها و دیون متوفی (از جمله مالیات بر ارث، مهریه، نفقه معوقه، دیون بانکی و سایر تعهدات مالی) بر تقسیم ارث مقدم است. قبل از هرگونه اقدام برای فروش ملک موروثی، باید اطمینان حاصل شود که تمامی این بدهی ها از محل ترکه پرداخت شده اند یا برای پرداخت آن ها تدابیر لازم اتخاذ شده است. مالیات بر ارث نیز باید پیش از تقسیم نهایی وجوه حاصل از فروش، پرداخت شود.

۲.۴. اخذ نظریه کارشناسی مبنی بر عدم قابلیت افراز ملک

قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک، شرط اساسی برای دستور فروش آن از طریق مزایده است. افراز به معنای جدا کردن سهم هر شریک از ملک مشاع است به نحوی که هر یک از وراث مالک یک قطعه معین و مجزا از ملک شود. تشخیص عدم قابلیت افراز در املاکی که دارای سند رسمی هستند، ابتدا در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک است. در صورت عدم امکان افراز در اداره ثبت، یا در خصوص املاکی که سند رسمی ندارند، دادگاه صلاحیت رسیدگی دارد.

طبق رویه قضایی، برای صدور دستور فروش ملک مشاع، دادگاه باید ابتدا از طریق ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری، عدم قابلیت افراز آن ملک را تأیید کند. این نظریه کارشناسی، مبنای اصلی تصمیم دادگاه برای صدور دستور فروش از طریق مزایده خواهد بود.

کارشناس رسمی دادگستری پس از بازدید ملک، با لحاظ فاکتورهایی مانند مساحت، کاربری، موقعیت، ارزش، مقررات شهرسازی و امکان تقسیم متناسب بدون کاهش ارزش، نظر خود را مبنی بر قابل افراز بودن یا نبودن ملک اعلام می کند. در صورت تأیید عدم قابلیت افراز، زمینه برای طرح دادخواست دستور فروش فراهم می آید.

۳. مراحل کامل و گام به گام مزایده ملک ورثه ای در دادگاه

مزایده ملک ورثه ای یک فرآیند حقوقی پیچیده است که در دادگاه و زیر نظر واحد اجرای احکام صورت می گیرد. آگاهی از جزئیات هر مرحله برای وراث و سایر ذینفعان ضروری است.

۳.۱. طرح دادخواست دستور فروش ملک مشاع (ورثه ای)

فرآیند مزایده با طرح دادخواست دستور فروش ملک مشاع در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک آغاز می شود. این دادخواست می تواند توسط هر یک از وراث (حتی یک نفر از آن ها) که قصد فروش سهم خود یا کل ملک را دارد، مطرح شود. سایر وراث به عنوان خوانده در این پرونده شناخته می شوند. در تنظیم این دادخواست، مشخصات دقیق خواهان و خوانده (وراث)، خواسته (دستور فروش ملک مشاع)، دلایل (مانند گواهی انحصار وراثت، نظریه کارشناسی عدم افراز) و منضمات (مدارک فوق الذکر) باید به دقت درج شود. وکیل متخصص مزایده ملک می تواند در تنظیم صحیح دادخواست و پیگیری اولیه آن نقش بسیار مهمی ایفا کند.

۳.۲. ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری و ارزیابی ملک

پس از ثبت دادخواست، دادگاه برای تعیین بهای پایه ملک جهت مزایده، دستور ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر می کند. کارشناس منتخب، پس از بازدید و بررسی دقیق ملک و لحاظ تمامی فاکتورهای مؤثر بر ارزش آن (مانند موقعیت، متراژ، کاربری، وضعیت بنا، وضعیت سند و…)، بهای عادلانه ملک را تعیین کرده و گزارش کارشناسی را به دادگاه ارائه می دهد. دستمزد کارشناس در ابتدا توسط خواهان پرداخت می شود، اما در نهایت از محل فروش ملک جبران خواهد شد. ورثه و سایر ذینفعان حق دارند ظرف مدت مقرر قانونی (معمولاً یک هفته) به نظریه کارشناس اعتراض کنند. در صورت اعتراض، دادگاه ممکن است امر را به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع دهد.

۳.۳. صدور دستور فروش ملک

پس از طی مراحل قانونی، بررسی گزارش کارشناسی و حل و فصل اعتراضات احتمالی، دادگاه در صورت احراز شرایط قانونی (عدم قابلیت افراز و درخواست یکی از شرکا)، دستور فروش ملک را صادر می کند. این دستور یک حکم قضایی نیست، بلکه ماهیت یک دستور اداری-قضایی را دارد و قابلیت تجدیدنظر ندارد.

۳.۴. تشکیل پرونده اجرایی در واحد اجرای احکام

پس از صدور دستور فروش، پرونده از شعبه صادرکننده رأی به واحد اجرای احکام دادگاه منتقل می شود. این واحد مسئولیت اجرای دستور قضایی و برگزاری مزایده را بر عهده دارد. در این مرحله، خواهان باید هزینه های اجرایی مربوط به برگزاری مزایده را پرداخت کند. این هزینه ها نیز در نهایت از محل فروش ملک به خواهان مسترد خواهد شد.

۳.۵. آگهی مزایده ملک ورثه ای

یکی از مراحل حیاتی، انتشار آگهی مزایده است. هدف از این آگهی، اطلاع رسانی گسترده به عموم مردم و جذب حداکثر خریدار برای ملک است. آگهی مزایده باید شامل اطلاعات کاملی از قبیل مشخصات دقیق ملک (نشانی، متراژ، پلاک ثبتی)، قیمت پایه مزایده (بر اساس نظر کارشناس)، زمان و مکان دقیق برگزاری مزایده، و شرایط شرکت در آن (مانند لزوم واریز ۱۰ درصد قیمت پایه به عنوان سپرده) باشد. نحوه انتشار آگهی معمولاً از طریق روزنامه های کثیرالانتشار و در برخی موارد در سامانه مزایده الکترونیکی قوه قضائیه صورت می گیرد. همچنین، اطلاع رسانی به وراث غایب یا مقیم خارج از کشور، از طریق ابلاغ قانونی و با رعایت تشریفات خاص انجام می شود.

۳.۶. واریز ۱۰ درصد قیمت پایه به عنوان سپرده شرکت در مزایده

برای شرکت در مزایده، تمامی متقاضیان (اعم از وراث و اشخاص ثالث) ملزم هستند ۱۰ درصد از قیمت پایه کارشناسی شده ملک را به عنوان سپرده (ودیعه) به حساب دادگستری واریز و فیش آن را در زمان برگزاری مزایده ارائه دهند. مهلت واریز این سپرده معمولاً تا پایان ساعت اداری روز قبل از برگزاری مزایده است. این سپرده تضمین کننده جدیت خریدار در پیشنهاد قیمت است و در صورت برنده شدن، از مبلغ کل معامله کسر می شود. در غیر این صورت، به متقاضیان بازگردانده خواهد شد.

۳.۷. برگزاری جلسه مزایده

جلسه مزایده در زمان و مکان تعیین شده و تحت نظارت نماینده اجرای احکام برگزار می شود. مزایده می تواند به صورت حضوری یا الکترونیکی باشد. در این جلسه، متقاضیان حاضر، قیمت های پیشنهادی خود را ارائه می دهند. برنده مزایده کسی است که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد، مشروط بر آنکه از قیمت پایه کارشناسی کمتر نباشد. وراث نیز می توانند مانند سایر اشخاص ثالث در مزایده شرکت کنند، اما هیچ گونه اولویتی نسبت به سایر خریداران ندارند. حضور تمامی وراث در جلسه مزایده ضروری نیست، اما به آن ها توصیه می شود که برای پیگیری و دفاع از حقوق خود حاضر باشند.

۳.۸. نتایج مزایده و اقدامات پس از آن

پس از برگزاری جلسه مزایده، بسته به نتیجه آن، اقدامات متفاوتی صورت می گیرد:

الف) در صورت فروش ملک در نوبت اول:

• تأیید مزایده: در صورت حصول بالاترین قیمت و رعایت تمامی تشریفات، نماینده اجرای احکام مزایده را تأیید می کند.
• مهلت پرداخت مابقی ثمن: برنده مزایده مکلف است مابقی ثمن (بهای ملک) را ظرف مهلت مقرر قانونی (معمولاً یک ماه) به حساب دادگستری واریز کند.
• کسر سهم دولت و سایر هزینه ها: از مبلغ کل حاصل از فروش، ابتدا سهم دولت (مالیات بر ارث و هزینه های اجرایی) و سایر دیون و بدهی های احتمالی متوفی (در صورت عدم پرداخت قبلی) کسر می گردد.
• تقسیم سهم الارث: باقیمانده مبلغ، بر اساس گواهی انحصار وراثت و سهم الارث قانونی هر وارث، بین وراث تقسیم و به حساب آن ها واریز می شود.
• صدور سند رسمی انتقال: پس از تسویه کامل و پرداخت تمامی هزینه ها، سند رسمی ملک به نام برنده مزایده صادر و به او تحویل داده می شود.

ب) در صورت عدم فروش ملک در نوبت اول:

گاهی اوقات به دلایل مختلفی مانند نبود خریدار، قیمت بالای ملک یا عدم جذابیت آن برای بازار، ملک در نوبت اول مزایده به فروش نمی رسد.

• برگزاری مزایده در نوبت های بعدی: در این صورت، مزایده ممکن است در نوبت های بعدی (معمولاً یک یا دو نوبت دیگر و با فواصل زمانی مشخص) تکرار شود.
• امکان کاهش قیمت پایه: در نوبت های بعدی مزایده، ممکن است با دستور مأمور اجرا یا موافقت دادگاه، قیمت پایه مزایده ملک ورثه ای کاهش یابد تا احتمال فروش آن افزایش یابد. این کاهش قیمت معمولاً تا یک چهارم قیمت اولیه مجاز است.
• وضعیت ملک در صورت عدم فروش: اگر ملک پس از چندین نوبت مزایده نیز به فروش نرسد، ممکن است دادگاه تصمیم دیگری مانند تحویل ملک به طلبکاران (در صورت وجود) یا سایر راهکارهای قانونی را اتخاذ کند.

۴. چالش های رایج و نکات حقوقی تکمیلی در مزایده ملک ورثه ای

فرآیند مزایده ملک ورثه ای همواره با چالش ها و نکات حقوقی ظریفی همراه است که آگاهی از آن ها می تواند به وراث و سایر ذینفعان در پیشبرد صحیح امور کمک کند.

۴.۱. مدت زمان فرآیند مزایده ملک ورثه ای

یکی از سؤالات پرتکرار وراث این است که مدت زمان مزایده ملک ورثه ای چقدر است؟ پاسخ قطعی برای این سوال وجود ندارد، زیرا عوامل متعددی بر طولانی شدن یا تسریع این پروسه تأثیرگذار هستند. این عوامل شامل تعداد وراث و میزان اختلافات آن ها، وضعیت ثبتی ملک (دارا بودن سند رسمی یا قولنامه)، پیچیدگی مراحل قانونی و اداری، تعداد نوبت های مزایده، و کارایی دستگاه قضایی است. به طور کلی، این فرآیند می تواند از چند ماه تا چند سال به طول بینجامد. برای تسریع در روند، هماهنگی کامل بین وراث، ارائه به موقع مدارک، و پیگیری مستمر پرونده از طریق وکیل متخصص، نقش حیاتی دارد.

۴.۲. فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

ملک ورثه ای، مال مشاع است و فروش کل آن بدون رضایت تمامی وراث، از نظر قانونی معتبر نیست. اگر یک یا چند وارث بدون کسب رضایت سایرین، اقدام به فروش کل ملک کنند، این معامله در خصوص سهم وارث یا وراث ناراضی، فضولی و غیرنافذ تلقی می شود. در این حالت، وارث ناراضی می تواند علیه وراث اقدام کننده به جرم فروش مال غیر شکایت کیفری مطرح کند. وضعیت معامله فضولی به این معناست که تا زمانی که وارث ناراضی، معامله را نسبت به سهم خود تنفیذ (تأیید) نکند، آن بخش از معامله باطل است و انتقال مالکیتی صورت نمی گیرد. فقط سهم وراث رضایت دهنده به خریدار منتقل خواهد شد.

۴.۳. تصرف ملک توسط یکی از وراث در طول فرآیند مزایده

گاهی یکی از وراث بدون اجازه سایرین، ملک موروثی را تصرف کرده و از آن استفاده می کند. در طول فرآیند مزایده، این تصرف می تواند منجر به اختلاف شود. سایر وراث حق دارند بابت این تصرف غیرقانونی، دادخواست اجرت المثل ایام تصرف را علیه وارث متصرف مطرح کنند. همچنین، در صورتی که تصرف به صورت انحصاری و مانع از استفاده سایرین باشد، می توانند دادخواست خلع ید نیز ارائه دهند.

۴.۴. عدم حضور برخی وراث در دادگاه یا جلسه مزایده

عدم حضور برخی وراث در جلسات دادگاه یا خود مزایده، مانع از ادامه فرآیند نیست. دادگاه طبق قانون آیین دادرسی مدنی، می تواند به رسیدگی ادامه داده و حکم غیابی صادر کند. ابلاغ اوراق قضایی به وراث غایب با رعایت تشریفات قانونی (مانند انتشار آگهی در روزنامه) صورت می گیرد تا حقوق آن ها تضییع نشود. در جلسه مزایده نیز، حضور وراث اختیاری است و عدم حضور آن ها تأثیری در برگزاری و نتایج مزایده نخواهد داشت.

۴.۵. حقوق ورثه صغیر، محجور یا غایب

در صورتی که یکی از وراث صغیر (زیر ۱۸ سال)، محجور (فاقد اهلیت قانونی مانند مجنون یا سفیه) یا غایب (مفقودالاثر) باشد، لازم است برای او قیم یا امین تعیین شود. قیم یا امین، با نظارت دادستان، از حقوق این دسته از وراث در فرآیند مزایده دفاع کرده و سهم الارث آن ها را دریافت و اداره می کند. هرگونه اقدام حقوقی بدون نماینده قانونی برای این وراث، فاقد اعتبار است.

۴.۶. هزینه های جانبی مزایده

فرآیند مزایده ملک ورثه ای با هزینه های مختلفی همراه است که باید پیش بینی شوند. این هزینه ها شامل موارد زیر است:

نوع هزینه	شرح	مسئول پرداخت اولیه	نحوه جبران
کارشناسی ملک	دستور ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری	خواهان (درخواست کننده فروش)	از محل ثمن فروش ملک
آگهی مزایده	انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار و سامانه	خواهان	از محل ثمن فروش ملک
دادرسی	هزینه های مربوط به طرح دادخواست و تشکیل پرونده	خواهان	از محل ثمن فروش ملک
اجراییه	حق الاجرا (نیم عشر) و سایر هزینه های واحد اجرای احکام	برنده مزایده (و از محل ثمن فروش)	از محل ثمن فروش ملک (نهایتاً)
مالیات بر ارث	مبلغی که دولت از سهم الارث هر وارث کسر می کند (طبق قانون مالیات های مستقیم)	وراث	از سهم هر وارث قبل از پرداخت

مالیات بر ارث در مزایده نیز طبق طبقات ارث محاسبه می شود؛ به عنوان مثال، وراث طبقه اول (فرزندان، همسر، پدر و مادر) نرخ کمتری نسبت به وراث طبقه دوم و سوم پرداخت می کنند.

۴.۷. خرید ملک ورثه ای توسط خود وراث

وراث نیز می توانند مانند هر شخص ثالث دیگری در مزایده شرکت کنند. قانوناً هیچ اولویتی برای ورثه نسبت به سایر خریداران در خرید ملک موروثی از طریق مزایده وجود ندارد و برنده مزایده کسی خواهد بود که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد. با این حال، وراث می توانند قبل از مزایده، سهم الارث یک یا چند وارث دیگر را به صورت توافقی و با تنظیم سند رسمی (بیع یا صلح نامه) خریداری کنند که این امر می تواند پیچیدگی های مزایده را کاهش دهد.

۵. نقش حیاتی وکیل متخصص در فرآیند مزایده ملک ورثه ای

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اداری گسترده در فرآیند مزایده ملک ورثه ای، بهره گیری از خدمات یک وکیل متخصص مزایده ملک نه تنها توصیه، بلکه در بسیاری از موارد ضروری است. وکیل متخصص با دانش عمیق خود در زمینه قوانین ارث و اجرای احکام، می تواند به سرعت بخشیدن به روند پرونده کمک کند، از بروز اشتباهات احتمالی در تنظیم دادخواست و پیگیری مراحل جلوگیری کند و با نمایندگی حقوقی از موکل خود، در تمامی مراحل (از جمله جلسات دادگاه و مزایده) حضور فعال داشته باشد. وکیل می تواند بهترین مشاوره حقوقی را در خصوص حقوق و وظایف وراث، امکان اعتراض به نظریه کارشناسی، نحوه پرداخت هزینه ها و مالیات، و سایر جزئیات پرونده ارائه دهد. انتخاب وکیلی با تجربه و سابقه درخشان در دعاوی ارث و ملکی، می تواند ضامن حفظ حقوق موکل و حصول بهترین نتیجه در فرآیند مزایده باشد.

۶. نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع (ورثه ای)

تنظیم صحیح دادخواست، اولین و مهم ترین گام در آغاز فرآیند قضایی است. اگرچه توصیه می شود این امر توسط وکیل صورت گیرد، اما در ادامه یک نمونه کلی برای آشنایی ارائه می شود:

خواهان: [نام کامل وراث درخواست کننده فروش ملک]
خوانده: [نام کامل سایر وراث]
وکیل یا نماینده حقوقی: [نام وکیل (در صورت وجود)]

تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع (ورثه ای)

دلایل و منضمات:
1.  وکالت نامه (در صورت وجود وکیل)
2.  گواهی انحصار وراثت شماره [شماره گواهی] صادره از [مرجع صادرکننده]
3.  سند مالکیت (یا هر مدرک دال بر مالکیت) به شماره [شماره سند]
4.  نظریه کارشناس اداره ثبت اسناد و املاک مبنی بر عدم امکان افراز ملک (در صورت وجود)
5.  (یا) درخواست ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین عدم قابلیت افراز و ارزیابی ملک

شرح خواسته:
ریاست محترم شعبه [شماره شعبه] دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام،
احتراما به استحضار عالی می رساند، مرحوم/مرحومه [نام کامل متوفی] به تاریخ [تاریخ فوت] فوت نموده و ورثه قانونی آن مرحوم/مرحومه به شرح گواهی انحصار وراثت شماره [شماره گواهی] صادره از [مرجع صادرکننده] می باشند. یک باب [نوع ملک: منزل مسکونی، زمین کشاورزی و...] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس کامل ملک] از جمله اموال ماترک آن مرحوم/مرحومه می باشد که به صورت مشاع در مالکیت وراث قرار دارد.

با توجه به اینکه ملک مذکور از نظر [فنی/قانونی] قابلیت افراز ندارد و توافقی نیز بین وراث جهت تقسیم یا فروش آن حاصل نگردیده است، و اینجانب به عنوان یکی از مالکین مشاع، قصد فروش سهم الارث خود و تعیین تکلیف مالکیت مشاعی را دارم، لذا مستنداً به ماده ۱۱۴ قانون اجرای احکام مدنی و عمومات قوانین مربوط به مالکیت مشاع، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع فوق الذکر از طریق مزایده و تقسیم ثمن حاصله بین وراث را استدعا دارم. همچنین، در صورت لزوم، درخواست ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین عدم قابلیت افراز و ارزیابی ملک تقدیم می گردد.

با تشکر و تجدید احترام
[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل]
[امضاء]

جمع بندی

فرآیند مزایده ملک ورثه ای، راهکاری حقوقی و مدنی برای حل اختلافات مربوط به تقسیم اموال موروثی و فروش املاکی است که قابلیت افراز ندارند. این مراحل، از طرح دادخواست دستور فروش در دادگاه تا ارزیابی کارشناسی، آگهی مزایده، برگزاری جلسه فروش و در نهایت تقسیم ثمن حاصله بین وراث، نیازمند دقت و آگاهی کامل از قوانین و رویه های قضایی است. پیچیدگی های مرتبط با عدم توافق وراث، وجود اشخاص صغیر یا غایب، و نکات مربوط به مالیات بر ارث در مزایده، اهمیت همراهی با یک وکیل متخصص مزایده ملک را دوچندان می کند.

برای وراثی که قصد ورود به این فرآیند را دارند و یا خریداران علاقه مند به شرکت در مزایده املاک ورثه ای، درک دقیق هر یک از این گام ها و آمادگی برای مواجهه با چالش های احتمالی، ضروری است. بهره گیری از مشاوره حقوقی تخصصی در هر مرحله، می تواند به تسریع روند، جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و حفظ حقوق تمامی ذینفعان کمک شایانی کند. اگر در این مسیر نیاز به راهنمایی بیشتر دارید، از مشاوره با وکلای مجرب در این حوزه دریغ نورزید.