آیا مغازه قابل توقیف است؟

بله، مغازه به عنوان یک مال و دارایی، در چارچوب قوانین و مقررات اجرایی برای وصول دیون و مطالبات قانونی از جمله مهریه قابل توقیف است. این توقیف می تواند ابعاد مختلفی از جمله ملکیت عرصه و اعیان، حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت، و حتی اجناس و اموال موجود در مغازه را در برگیرد. با این حال، دامنه و شرایط توقیف هر یک از این موارد متفاوت بوده و با مستثنیات دین، که ناظر بر حفظ حداقل های معیشتی و شغلی بدهکار است، محدودیت هایی پیدا می کند.

توقیف مغازه یک فرآیند حقوقی پیچیده است که آگاهی از جزئیات آن برای هر دو گروه بستانکاران (طلبکاران) که به دنبال وصول مطالبات خود هستند و بدهکاران (صاحبان مغازه) که نگران از دست دادن دارایی خود هستند، حیاتی است. شناخت مبانی قانونی، مراحل عملی، و راهکارهای دفاعی می تواند به افراد کمک کند تا در چنین موقعیت هایی با دیدگاهی روشن تر و مستدل تر عمل کنند و از حقوق قانونی خود به نحو احسن دفاع نمایند. این فرآیند از شناسایی دقیق مال تا اجرای توقیف و در نهایت مزایده و فروش اموال، مراحل متعددی دارد که هر کدام دارای ظرایف حقوقی خاص خود هستند.

مبانی حقوقی توقیف اموال: آشنایی با قوانین

توقیف اموال، اعم از منقول و غیرمنقول، از جمله مغازه، بر اساس اصول و مقررات حقوقی مشخصی در نظام قضایی ایران صورت می گیرد. این اقدام با هدف تضمین وصول مطالبات بستانکار از اموال بدهکار انجام می شود و ریشه های قانونی آن در چندین قانون کلیدی نهفته است.

اصول کلی توقیف اموال

به طور کلی، هر مالی که ارزش اقتصادی داشته و قابلیت نقل و انتقال داشته باشد، می تواند توقیف شود. این اموال به دو دسته اصلی تقسیم می شوند:

• اموال منقول: اموالی که قابلیت جابجایی دارند بدون اینکه به خود یا محل استقرارشان آسیبی وارد شود؛ مانند پول نقد، حساب های بانکی، خودرو، اجناس داخل مغازه.
• اموال غیرمنقول: اموالی که قابل جابجایی نیستند یا جابجایی آن ها باعث خرابی یا نقص در خود مال یا محل آن می شود؛ مانند زمین، ساختمان، آپارتمان و مغازه.

قوانین ناظر بر توقیف

فرآیند توقیف اموال، به ویژه مغازه، تحت نظارت چندین قانون اصلی قرار دارد که مهمترین آن ها عبارتند از:

• قانون اجرای احکام مدنی (مصوب ۱۳۵۶): این قانون چارچوب کلی و مراحل عملی توقیف، ارزیابی، و مزایده اموال را تعیین می کند. بخش های مختلف این قانون به توقیف اموال منقول و غیرمنقول اختصاص دارد.
• قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی (مصوب ۱۳۹۴): این قانون، که نسخه ای به روزتر و کامل تر از قوانین قبلی در زمینه اجرای محکومیت های مالی است، به طور خاص به چگونگی وصول مطالبات مالی از بدهکاران می پردازد و مفهوم مستثنیات دین را با جزئیات بیشتری تعریف می کند.
• قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶): در مواردی که توقیف شامل حقوق ناشی از اجاره مغازه (مانند سرقفلی یا حق کسب و پیشه) می شود، این قوانین نقش اساسی ایفا می کنند.

انواع توقیف

توقیف اموال به دو نوع اصلی تقسیم می شود که بسته به مرحله پرونده حقوقی، کاربرد متفاوتی دارند:

• توقیف تأمینی: این نوع توقیف پیش از صدور حکم قطعی دادگاه و با هدف جلوگیری از نقل و انتقال یا مخفی کردن اموال توسط بدهکار انجام می شود. بستانکار می تواند با ارائه دلایل کافی مبنی بر احتمال تضییع حق خود، از دادگاه درخواست توقیف تأمینی اموال بدهکار را داشته باشد. این توقیف تا زمان صدور حکم نهایی و شروع مرحله اجرایی، اموال را در وضعیت توقیف نگه می دارد.
• توقیف اجرایی: این توقیف پس از صدور حکم قطعی دادگاه و به درخواست بستانکار برای اجرای حکم و وصول مطالبات صورت می گیرد. توقیف اجرایی، مقدمه مزایده و فروش اموال برای پرداخت بدهی است.

مرجع صالح برای توقیف

مرجعی که صلاحیت رسیدگی و صدور دستور توقیف را دارد، بسته به نوع سند و ماهیت بدهی متفاوت است:

• اجرای احکام دادگستری: در صورتی که طلب بستانکار بر اساس حکم قطعی دادگاه یا قرار لازم الاجرا باشد، توقیف اموال از طریق اجرای احکام دادگاه صالح انجام می شود.
• اداره ثبت اسناد و املاک: در مورد اسناد لازم الاجرا مانند چک، سفته، و اسناد رهنی که شرایط اجرایی شدن ثبتی را دارند، بستانکار می تواند مستقیماً از طریق اداره ثبت اسناد و املاک درخواست توقیف اموال بدهکار را بنماید.
• شورای حل اختلاف: در برخی موارد که میزان بدهی در صلاحیت شورای حل اختلاف باشد، این شورا نیز می تواند دستور توقیف اموال را صادر کند.

توقیف ملکیت مغازه: چالش ها و راهکارها

توقیف ملکیت مغازه، به معنای توقیف عین ساختمان یا واحد تجاری، یکی از رایج ترین انواع توقیف اموال است. این فرآیند بسته به نوع سند مالکیت و وضعیت حقوقی مغازه، می تواند پیچیدگی های متفاوتی داشته باشد.

مغازه با سند رسمی

در صورتی که مغازه دارای سند رسمی تک برگ یا دفترچه ای باشد، فرآیند توقیف نسبتاً سرراست تر است. بستانکار پس از اخذ اجراییه (از دادگاه یا اداره ثبت)، می تواند با معرفی مشخصات ثبتی ملک، درخواست توقیف آن را نماید.

• شرایط توقیف و نحوه استعلام ثبتی: برای توقیف مغازه ای که سند رسمی دارد، ابتدا باید از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، مالکیت قطعی بدهکار بر ملک احراز شود. اجرای احکام یا اداره ثبت، با مکاتبه با سازمان ثبت، از وضعیت سند، وجود هرگونه بازداشت، رهن، یا مالکیت های دیگر مطلع می شود.
• مراحل توقیف از درخواست تا مزایده: پس از احراز مالکیت و عدم وجود موانع قانونی، دستور توقیف صادر و به اداره ثبت محل ارسال می شود تا ملک در دفتر املاک بازداشت شود. این بازداشت مانع از نقل و انتقال ملک توسط بدهکار می شود. در مرحله بعدی، ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شده و سپس آگهی مزایده آن منتشر و به فروش می رسد.

مغازه قولنامه ای

توقیف مغازه قولنامه ای، یعنی مغازه ای که هنوز سند رسمی به نام بدهکار صادر نشده و صرفاً با یک مبایعه نامه عادی (قولنامه) منتقل شده است، پیچیدگی های بیشتری دارد.

• چالش ها و راه های اثبات مالکیت: در این موارد، اثبات مالکیت بدهکار بر مغازه از اهمیت بالایی برخوردار است. بستانکار باید با ارائه مستنداتی مانند قولنامه، فیش های پرداخت، شهادت شهود، و در صورت لزوم نظریه کارشناسی، مالکیت بدهکار را به اثبات برساند. در بسیاری از موارد، بستانکار ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه بدهکار و مالک اصلی طرح کند تا پس از صدور حکم قطعی، امکان توقیف رسمی ملک فراهم شود.
• روش توقیف و نحوه ثبت آن: در صورتی که مالکیت بدهکار به نحو مقتضی اثبات شود، دادگاه می تواند دستور توقیف منافع یا حقوق ناشی از قولنامه را صادر کند. هرچند ثبت رسمی این توقیف در اداره ثبت به دلیل عدم وجود سند رسمی به نام بدهکار ممکن نیست، اما این توقیف از طریق ابلاغ به فروشنده اصلی و ذینفعان، مانع از نقل و انتقال صوری ملک توسط بدهکار می شود.

مغازه مشاع (چند مالک)

اگر مغازه دارای چند مالک به صورت مشاع باشد، یعنی سهم هر شریک به صورت جزء کسر نشده و کل ملک بین شرکا مشترک باشد، توقیف آن نیز دارای قواعد خاصی است.

• نحوه توقیف سهم یک شریک: بستانکار فقط می تواند سهم مشاع بدهکار را توقیف کند. در این حالت، امکان تفکیک فیزیکی سهم بدهکار از ملک وجود ندارد، مگر اینکه شرکا با هم توافق کنند یا دادگاه حکم به افراز (تقسیم) ملک دهد که فرآیندی طولانی و پیچیده است. معمولاً سهم توقیف شده در مزایده به فروش می رسد و سایر شرکا حق شفعه (اولویت خرید) دارند.
• حقوق سایر شرکا: توقیف سهم یکی از شرکا نباید به حقوق سایر شرکا لطمه وارد کند. سایر شرکا همچنان می توانند از سهم خود استفاده کنند و در صورت فروش سهم توقیف شده، حق اولویت خرید را دارند. گاهی اوقات برای پرداخت بدهی، چاره ای جز فروش کل ملک و تقسیم وجه حاصله بین شرکا (پس از کسر بدهی) وجود ندارد که این امر نیازمند رضایت یا حکم دادگاه است.

مغازه های در حال نقل و انتقال

وضعیت توقیف مغازه هایی که در مراحل نقل و انتقال هستند، به زمان و نحوه انجام معامله بستگی دارد.

• آیا مغازه ای که قولنامه شده ولی سند نخورده، قابل توقیف است؟ بله، حقوق ناشی از قولنامه (مانند حق انتقال یا منافع) می تواند توقیف شود، اما توقیف عین ملک مشروط به اثبات مالکیت قطعی بدهکار و طی مراحل تنظیم سند رسمی است.
• وضعیت مغازه ای که قبل از طرح دعوی منتقل شده (معاملات صوری): اگر بدهکار قبل از شروع فرآیند قضایی، مغازه خود را به صورت صوری و با هدف فرار از دین به شخص دیگری منتقل کرده باشد، بستانکار می تواند با طرح دعوای ابطال معامله صوری، این انتقال را بی اثر کند. اثبات صوری بودن معامله نیازمند دلایلی مانند عدم پرداخت واقعی ثمن معامله، رابطه خویشاوندی بین طرفین، و عدم توانایی مالی خریدار است.

توقیف منافع مغازه (اجاره بها)

علاوه بر توقیف عین مغازه، در برخی موارد امکان توقیف منافع حاصل از آن نیز وجود دارد. این امر زمانی مطرح می شود که مغازه توسط مالک به اجاره داده شده باشد و بدهکار، مالک منافع (اجاره بها) باشد. در این صورت، اجرای احکام می تواند با ابلاغ به مستاجر، دستور دهد که اجاره بها به جای مالک (بدهکار)، مستقیماً به حساب اجرای احکام یا بستانکار واریز شود تا زمانی که طلب وصول گردد.

توقیف حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از جمله حقوق مالی مهم در حوزه املاک تجاری هستند که قابلیت توقیف دارند. درک تفاوت این دو مفهوم برای بستانکاران و بدهکاران بسیار مهم است.

تعریف و تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

• سرقفلی: سرقفلی پولی است که مستأجر در ابتدای اجاره یک ملک تجاری، علاوه بر اجاره بها، به مالک می پردازد تا حق استفاده از محل و امتیازات ناشی از آن را کسب کند. این حق معمولاً در قراردادهای اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ یا قراردادهایی که به صراحت حق سرقفلی را ذکر کرده اند، وجود دارد و ارزش آن ارتباط مستقیمی با موقعیت و پتانسیل تجاری ملک دارد. سرقفلی یک حق مستقل و قابل واگذاری است.
• حق کسب و پیشه و تجارت: این حق که عمدتاً در قراردادهای اجاره پیش از سال ۱۳۷۶ مطرح بود، امتیازی است که به واسطه فعالیت مستمر و طولانی مدت مستأجر در یک محل تجاری و ایجاد شهرت و مشتری برای آن محل، برای وی ایجاد می شود. این حق برخلاف سرقفلی، مستقیماً به پول اولیه پرداختی ارتباط ندارد و بیشتر ناشی از فعالیت تجاری و جلب مشتری است. حق کسب و پیشه در قوانین اجاره جدیدتر (مصوب ۱۳۷۶) به جز در موارد خاص، به صورت سنتی آن وجود ندارد و غالباً با سرقفلی ادغام یا جایگزین شده است. با این حال، در برخی رویه ها و با توجه به شرایط قرارداد، ممکن است به آن استناد شود.

قابلیت توقیف

هم حق سرقفلی و هم حق کسب و پیشه و تجارت، از جمله حقوق مالی محسوب می شوند و در اکثر موارد، قابلیت توقیف و انتقال را دارند. بستانکار می تواند با معرفی این حقوق به اجرای احکام یا اداره ثبت، درخواست توقیف آن ها را بنماید. پس از توقیف، این حقوق نیز مانند سایر اموال، کارشناسی شده و از طریق مزایده به فروش می رسند.

مراحل توقیف

توقیف سرقفلی یا حق کسب و پیشه معمولاً از طریق مزایده صورت می گیرد. در این فرآیند، صاحب حق (بدهکار) ممکن است حق اولویت خرید را داشته باشد و همچنین مالک ملک نیز می تواند با پرداخت حق توقیف شده به بستانکار، خود امتیاز سرقفلی را خریداری کند یا آن را به دیگری واگذار نماید. نکته مهم این است که توقیف و فروش این حقوق معمولاً با رعایت منافع و اولویت های مالک اصلی ملک همراه است و او می تواند شرایطی را برای خریدار جدید تعیین کند (مانند اخذ رضایت برای انتقال یا دریافت درصد از انتقال).

مغازه استیجاری بدون سرقفلی

اگر مغازه ای صرفاً با یک قرارداد اجاره عادی (و بدون پرداخت سرقفلی یا ایجاد حق کسب و پیشه) اجاره شده باشد، آیا قابلیت توقیف دارد؟ در این موارد، توقیف عین مغازه ممکن نیست، چرا که مالکیت آن با بدهکار نیست. با این حال، منافع ناشی از قرارداد اجاره (مانند حق استفاده از مغازه توسط مستأجر یا اجاره بهای پرداختی به او در صورت وجود مستأجر فرعی) می تواند توقیف شود. اگر مستأجر (بدهکار) حقوق و امتیازات خاصی در قرارداد اجاره داشته باشد که ارزش مالی داشته باشند (مثلاً حق واگذاری به غیر)، این حقوق نیز در صورت امکان و پس از ارزیابی، قابل توقیف هستند.

توقیف اجناس و اموال داخل مغازه: ابزار کار یا سرمایه تجاری؟

یکی از مهمترین و بحث برانگیزترین جنبه های توقیف مغازه، توقیف اجناس و اموال موجود در آن است. در اینجا تمایز قائل شدن بین ابزار کار ضروری و اجناس تجاری برای فروش حیاتی است، چرا که ابزار کار ضروری تحت شمول مستثنیات دین قرار می گیرد.

تمایز حیاتی: ابزار کار ضروری در مقابل اجناس تجاری

ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، فهرستی از اموالی را ارائه می دهد که تحت عنوان مستثنیات دین از توقیف معاف هستند. در بند د این ماده آمده است: وسایل و ابزار کار کسبه، پیشه وران، کشاورزان و سایر اشخاص که برای امرار معاش ضروری آن ها و افراد تحت تکفلشان لازم است. کلید درک قابلیت توقیف اجناس مغازه در همین بند است.

• ابزار کار ضروری (مستثنیات دین): اینها شامل وسایلی هستند که برای ادامه فعالیت شغلی و امرار معاش بدهکار و خانواده اش کاملاً حیاتی و ضروری اند. این ابزار به خودی خود برای فروش نیستند، بلکه وسیله ای برای تولید درآمد و انجام کار محسوب می شوند.
• اجناس تجاری برای فروش (سرمایه): اینها شامل موجودی کالاها، اجناس ویترین، یا کالاهای انبار شده ای است که با هدف فروش و کسب سود در مغازه نگهداری می شوند. این اقلام، سرمایه تجاری بدهکار به حساب می آیند، نه ابزار کار ضروری.

اجناس برای فروش (موجودی انبار و ویترین)

اجناس و کالاهایی که در مغازه به منظور فروش نگهداری می شوند، به طور قطع قابل توقیف هستند. این اقلام، جزء سرمایه در گردش کسب وکار محسوب می شوند و مشمول مستثنیات دین نیستند. به عنوان مثال، در یک مغازه لوازم خانگی، یخچال ها، تلویزیون ها و ماشین لباسشویی هایی که برای فروش عرضه شده اند، قابل توقیف خواهند بود.

• نحوه ارزیابی و مزایده آن ها: پس از توقیف، این اجناس توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شده و ارزش آن ها تعیین می شود. سپس، از طریق مزایده عمومی به فروش گذاشته می شوند و مبلغ حاصل از فروش، پس از کسر هزینه های اجرایی، به بستانکار پرداخت می گردد.

ابزار کار ضروری (مستثنیات دین)

همانطور که ذکر شد، ابزار کار ضروری از توقیف معاف است. اما تشخیص دقیق این موضوع، گاهی دشوار است و نیاز به بررسی دقیق شرایط دارد.

• تعریف دقیق و مثال ها: ابزار کار ضروری، وسایلی است که بدون آن ها، انجام شغل بدهکار غیرممکن یا بسیار دشوار می شود. مثال ها عبارتند از:
  • صندوق فروشگاهی (برای دریافت وجوه).
  • رایانه حسابداری یا نرم افزار مربوطه (برای مدیریت مالی کسب وکار).
  • دستگاه پوز (برای دریافت وجه از مشتریان).
  • ابزار تخصصی مورد نیاز برای شغل (مانند ابزار یک مکانیک، دستگاه خیاطی یک خیاط، یا وسایل لازم یک نقاش).
• شرایطی که این ابزار از توقیف معاف هستند: معافیت مشروط به ضروری بودن این وسایل برای امرار معاش بدهکار و تناسب آن ها با شأن بدهکار است. به عنوان مثال، یک دستگاه رایانه معمولی برای حسابداری ممکن است ضروری باشد، اما چند دستگاه رایانه قدرتمند برای یک کاربری خاص که ارتباطی با ماهیت آن شغل ندارد، ممکن است توقیف شود.
• چگونه اثبات کنیم چیزی ابزار کار است نه سرمایه تجاری؟ برای اثبات اینکه یک کالا ابزار کار ضروری است، می توان به فاکتورهای خرید، جواز کسب، و شهادت مطلعین استناد کرد. این مدارک نشان می دهند که آن وسیله برای استفاده در شغل خریداری شده و نه برای فروش. در نهایت، تشخیص این امر بر عهده قاضی یا مسئول اجرای احکام است که با توجه به نظر کارشناس و اوضاع و احوال پرونده تصمیم گیری می کند.

تمایز بین ابزار کار ضروری و اجناس تجاری برای فروش در پرونده های توقیف مغازه بسیار مهم است. اجناس تجاری قابل توقیف هستند، اما ابزار کار ضروری مشمول مستثنیات دین بوده و از توقیف معاف است.

توقیف مغازه برای مهریه: مهمترین کاربرد

یکی از پرتکرارترین موارد توقیف اموال، به ویژه مغازه، در خصوص وصول مهریه است. با توجه به افزایش پرونده های مطالبه مهریه، آگاهی از شرایط و محدودیت های توقیف مغازه در این زمینه برای زوجین حیاتی است.

شرایط کلی توقیف برای مهریه

پس از آنکه زوجه (زن) مهریه خود را مطالبه می کند و پرونده به مرحله اجرایی می رسد (یعنی یا حکم قطعی دادگاه صادر شده یا از طریق اجرای ثبت، اجراییه صادر گردیده)، می تواند درخواست توقیف اموال زوج (مرد) را بنماید. مغازه به عنوان یک مال با ارزش، یکی از اهداف اصلی برای توقیف در این گونه پرونده ها است.

مستثنیات دین در پرونده های مهریه

مهمترین بحث در توقیف مغازه برای مهریه، بررسی شمول آن در مستثنیات دین است. ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی به تفصیل به این موضوع پرداخته است.

• آیا مغازه ای که تنها منبع امرار معاش زوج است، از توقیف معاف است؟ این پرسش از جنبه های کلیدی و محل اختلاف نظر حقوقی است. بند د ماده ۲۴ همانطور که قبلاً ذکر شد، وسایل و ابزار کار کسبه را مستثنی می داند. اما آیا خود محل کسب (مغازه) در صورتی که تنها منبع درآمد زوج باشد، می تواند مشمول این بند تلقی شود؟
  • بررسی دقیق ماده ۲۴ و آرای وحدت رویه: برخی رویه های قضایی اولیه تمایل داشتند مغازه را نیز در صورتی که تنها محل کسب و تأمین معیشت زوج باشد، از مستثنیات دین به شمار آورند. با این حال، تفسیر غالب و رویه فعلی دیوان عالی کشور و بسیاری از محاکم، بر این است که خود عین مغازه (ملکیت آن) جزو مستثنیات دین محسوب نمی شود، بلکه صرفاً ابزار و وسایل کار در مغازه معاف هستند. استدلال بر این است که زوج می تواند با فروش مغازه، بدهی خود را پرداخت کرده و با سرمایه حاصله در محل دیگری به کسب و کار بپردازد یا با اجاره محلی دیگر، شغل خود را ادامه دهد.
  • تفاوت منزل مسکونی و محل کسب: قانون صراحتاً منزل مسکونی مورد نیاز محکوم علیه را از مستثنیات دین می داند. اما در خصوص محل کسب، چنین تصریحی وجود ندارد. این تفاوت در متن قانون، دلیل اصلی برای عدم شمول محل کسب بر مستثنیات دین در غالب رویه های قضایی است.
• نقش اعسار و تقسیط مهریه در جلوگیری از توقیف: اگر زوج توانایی پرداخت یکجای مهریه را نداشته باشد، می تواند دادخواست اعسار (ناتوانی مالی) و تقسیط مهریه را به دادگاه ارائه دهد. در صورت پذیرش اعسار، دادگاه مهریه را تقسیط می کند و تا زمانی که زوج اقساط را طبق برنامه پرداخت کند، توقیف و فروش اموال او (از جمله مغازه) برای مهریه ممکن نخواهد بود. این راهکار، مهمترین روش قانونی برای بدهکاران جهت جلوگیری از توقیف و فروش مغازه برای مهریه است.
• انتقال صوری مغازه قبل از مطالبه مهریه: متأسفانه، برخی زوجین برای فرار از پرداخت مهریه، اموال خود از جمله مغازه را به صورت صوری و با هدف از بین بردن دارایی ها، به نام بستگان یا افراد دیگر منتقل می کنند. زوجه می تواند با طرح دعوای ابطال معامله صوری، این نقل و انتقال را بی اثر کند. اثبات صوری بودن نیازمند ارائه دلایلی مانند عدم وجود ثمن واقعی، زمان انتقال (نزدیکی به زمان مطالبه مهریه)، و رابطه خویشاوندی بین انتقال دهنده و انتقال گیرنده است.

توقیف مغازه برای سایر دیون

علاوه بر مهریه، مغازه می تواند برای وصول انواع دیگر دیون و مطالبات قانونی نیز توقیف شود. این دیون شامل چک، سفته، قروض، دیه و حتی مالیات های معوقه می شوند.

توقیف برای چک و سفته

چک و سفته از جمله اسناد تجاری لازم الاجرا محسوب می شوند. بستانکار می تواند با در دست داشتن چک یا سفته برگشت خورده، مستقیماً از طریق اجرای ثبت اسناد و املاک، درخواست صدور اجراییه و توقیف اموال بدهکار (از جمله مغازه) را بنماید. در صورت عدم امکان وصول از طریق اجرای ثبت، بستانکار می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام کند. توقیف از طریق اجرای ثبت معمولاً سریع تر و کم هزینه تر است.

قروض و تعهدات قراردادی

در صورتی که بدهی ناشی از قروض عادی، قراردادهای مدنی، یا هرگونه تعهد قراردادی باشد، بستانکار ابتدا باید از طریق دادگاه اقدام به طرح دعوا و اخذ حکم قطعی مبنی بر محکومیت بدهکار به پرداخت دین نماید. پس از صدور حکم قطعی و ابلاغ اجراییه، بستانکار می تواند درخواست توقیف مغازه بدهکار را از اجرای احکام دادگاه کند.

دیه

دیه، که در نتیجه حوادث غیرعمدی یا جرایم شبه عمد تعیین می شود، یک دین مالی محسوب می گردد. در صورتی که محکوم علیه (بدهکار دیه) از پرداخت آن امتناع ورزد، محکوم له (طلبکار دیه) می تواند از طریق اجرای احکام دادگاه، درخواست توقیف اموال وی، از جمله مغازه، را برای وصول دیه نماید.

مالیات معوقه

سازمان امور مالیاتی نیز به موجب قوانین خاص، می تواند در صورت عدم پرداخت مالیات های معوقه توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی، اقدام به توقیف و فروش اموال مودی (از جمله مغازه) نماید. این فرآیند از طریق واحد اجرایی سازمان امور مالیاتی و بدون نیاز به مراجعه به دادگاه صورت می گیرد.

اجرت المثل و اجاره معوقه

در دعاوی مربوط به اجرت المثل (مانند اجرت المثل ایام تصرف) یا در صورتی که مستأجر اجاره بهای معوقه داشته باشد، بستانکار (مالک یا خواهان اجرت المثل) می تواند پس از اخذ حکم قطعی از دادگاه یا شورای حل اختلاف، برای توقیف اموال بدهکار، از جمله مغازه (اگر متعلق به بدهکار باشد)، یا توقیف منافع و اجاره بهای آن (اگر بدهکار مالک منافع باشد)، اقدام کند.

مراحل عملی و فرآیند توقیف مغازه: گام به گام

فرآیند توقیف مغازه، چه از سوی بستانکار و چه از سوی بدهکار، دارای مراحل و اقدامات مشخصی است که آگاهی از آن ها برای هر دو طرف ضروری است.

الف) برای بستانکاران (طلبکاران):

1. اخذ اجراییه/حکم قطعی: اولین گام، در دست داشتن یک سند رسمی لازم الاجرا (مانند چک یا سفته) یا حکم قطعی دادگاه است که در آن بدهکار به پرداخت مبلغی محکوم شده باشد. بر اساس این سند، اجراییه از مراجع صالح (دادگاه یا اداره ثبت) صادر می شود.
2. شناسایی اموال بدهکار: بستانکار باید برای شناسایی اموال بدهکار اقدام کند. این شناسایی می تواند شامل استعلام از ادارات مختلف مانند اداره ثبت اسناد و املاک (برای املاک)، اداره دارایی، شهرداری، بانک ها (برای حساب ها و سپرده ها) و حتی نیروی انتظامی (برای خودرو) باشد. در صورت داشتن اطلاعات قبلی از مغازه بدهکار، می توان مستقیماً آن را معرفی کرد.
3. درخواست توقیف: پس از شناسایی اموال، بستانکار باید با مراجعه به مرجع صادرکننده اجراییه (اجرای احکام دادگستری یا اداره ثبت) و معرفی دقیق مشخصات مغازه (آدرس، پلاک ثبتی، مشخصات سرقفلی یا اجناس)، درخواست توقیف آن را کتباً ارائه دهد.
4. صدور دستور توقیف و ابلاغ: مرجع قضایی یا ثبتی، پس از بررسی درخواست و احراز شرایط، دستور توقیف را صادر و به مراجع ذی ربط (مانند اداره ثبت اسناد و املاک برای بازداشت ملک، یا ضابطین قضایی برای توقیف اجناس) ابلاغ می کند. این دستور به طرفین نیز ابلاغ می شود.
5. کارشناسی و ارزیابی اموال توقیفی: پس از توقیف، اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری (در صورت نیاز) ارزیابی شده و قیمت آن مشخص می شود. این ارزیابی مبنای قیمت گذاری در مزایده خواهد بود.
6. مراحل مزایده و فروش اموال: در صورت عدم پرداخت بدهی توسط بدهکار، اموال توقیف شده (ملک، سرقفلی یا اجناس) از طریق مزایده عمومی به فروش می رسند. آگهی مزایده در روزنامه های کثیرالانتشار یا تابلوی اعلانات دادگستری منتشر می شود.
7. وصول مبلغ حاصل از فروش: پس از انجام مزایده و کسر هزینه های اجرایی، مبلغ حاصل از فروش به بستانکار پرداخت می شود.

مدارک لازم برای درخواست توقیف:

• اجراییه یا حکم قطعی دادگاه.
• مدارک هویتی بستانکار.
• مشخصات دقیق اموال بدهکار (پلاک ثبتی ملک، آدرس مغازه، لیست اجناس).
• در صورت نیاز، ارائه فیش واریزی هزینه های کارشناسی و اجرایی.

ب) برای بدهکاران (صاحبان مغازه):

1. اطلاع از توقیف: بدهکار معمولاً از طریق ابلاغ اخطاریه یا مراجعه مأموران اجرایی از توقیف اموال خود مطلع می شود. سرعت عمل در این مرحله حیاتی است.
2. اعتراض به توقیف: بدهکار می تواند در مواردی به توقیف اعتراض کند. دلایل اعتراض می تواند شامل:
   • ادعای مستثنیات دین (مثلاً، اجناس توقیف شده ابزار کار ضروری هستند).
   • ادعای مالکیت شخص ثالث بر اموال توقیف شده (مانند اینکه بخشی از اجناس متعلق به دیگری است).
   • ادعای انتقال ملک پیش از بدهی یا عدم مالکیت در زمان بدهی.

   اعتراض باید کتباً و با ارائه مستندات به مرجع صادرکننده دستور توقیف ارائه شود.

3. دادخواست اعسار و تقسیط: اگر بدهکار توانایی پرداخت یکجای دین را ندارد، می تواند بلافاصله پس از ابلاغ اجراییه، دادخواست اعسار و تقسیط بدهی را به دادگاه ارائه کند. در صورت پذیرش، امکان توقیف و فروش اموال برای وصول یکجای دین تا زمان پرداخت اقساط از بین می رود.
4. مذاکره برای صلح و سازش: در هر مرحله از فرآیند، بدهکار می تواند با بستانکار برای صلح و سازش، تقسیط توافقی، یا هر راه حل دیگری که مورد توافق طرفین باشد، مذاکره کند. در صورت حصول توافق، فرآیند توقیف متوقف می شود.
5. اثبات صوری نبودن معاملات: اگر بدهکار قبلاً اموال خود را منتقل کرده و بستانکار مدعی صوری بودن آن معامله باشد، بدهکار باید با ارائه اسناد و مدارک معتبر (مانند فیش های بانکی پرداخت ثمن، قراردادهای معتبر) صوری نبودن معامله را اثبات کند.

شناسایی دقیق اموال بدهکار و اطمینان از صحت مالکیت وی، گام حیاتی بستانکار در فرآیند توقیف مغازه است. برای بدهکار، سرعت عمل در ارائه دادخواست اعسار یا اعتراض به توقیف می تواند سرنوشت ساز باشد.

نتیجه گیری و توصیه پایانی

همانطور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد، مغازه به ابعاد گوناگون آن، از ملکیت و سرقفلی گرفته تا اجناس و ابزارآلات موجود در آن، قابلیت توقیف برای وصول انواع دیون را داراست. با این حال، دامنه این قابلیت توقیف توسط قوانین و از همه مهمتر، مفهوم «مستثنیات دین» محدود می شود. تمایز میان ابزار کار ضروری و سرمایه تجاری، و همچنین تفاوت های حقوقی ملکیت و سرقفلی، از جمله نکات کلیدی است که در هر پرونده توقیف مغازه باید به دقت مورد توجه قرار گیرد.

برای بستانکاران، شناسایی دقیق اموال بدهکار و پیگیری مجدانه مراحل قانونی از اخذ اجراییه تا مزایده و وصول مطالبات، از اهمیت بالایی برخوردار است. برای بدهکاران نیز، آگاهی از حقوق خود، به ویژه در خصوص مستثنیات دین، و استفاده به موقع از راهکارهای قانونی مانند دادخواست اعسار و تقسیط، می تواند مانع از تضییع حقوق و از دست رفتن محل کسب و امرار معاش شود. در پرونده های مهریه نیز، با وجود عدم شمول عین مغازه بر مستثنیات دین در غالب رویه های قضایی، راهکارهایی چون اعسار و یا اثبات صوری نبودن معاملات قبلی، برای زوجین قابل استفاده است.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و فنی فرآیند توقیف اموال، به ویژه در مورد املاک تجاری، هرگونه اقدام بدون مشورت با وکیل متخصص می تواند به تضییع حقوق یکی از طرفین منجر شود. بنابراین، توصیه اکید می شود که چه در مقام بستانکار و چه در جایگاه بدهکار، پیش از هرگونه اقدام، از راهنمایی و مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص در امور اجرایی و املاک بهره مند شوید تا بهترین تصمیمات را اتخاذ کرده و از حقوق خود به طور کامل دفاع کنید.