قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶

قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ یکی از قوانین کلیدی در نظام حقوقی ایران است که به تنظیم روابط بین موجران و مستاجران اماکن مسکونی و تجاری می پردازد. این قانون به ویژه برای قراردادهای اجاره منعقدشده قبل از سال ۱۳۷۶ کاربرد دارد و حقوق و تکالیف خاصی را برای طرفین تعریف می کند.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، نقطه عطفی در تاریخ قانون گذاری اجاره در ایران محسوب می شود. این قانون، با رویکرد حمایتی از مستاجر، به تنظیم دقیق تر روابط استیجاری پرداخت و بسیاری از مفاهیم حقوقی رایج در قراردادهای اجاره، به ویژه در بخش تجاری، را شکل داد. با گذشت بیش از چهار دهه از تصویب آن و با وجود وضع قوانین بعدی، همچنان بخش قابل توجهی از قراردادهای اجاره، به ویژه قراردادهای قدیمی تر مربوط به اماکن کسب و پیشه، تحت شمول این قانون قرار دارند. درک عمیق این قانون برای تمامی افرادی که با چنین قراردادهایی سروکار دارند، از جمله موجران، مستاجران، حقوقدانان و مشاوران املاک، ضروری است. این راهنما با هدف تحلیل و تفسیر جامع مفاد قانون ۱۳۵۶، تبیین کاربردهای آن و برجسته سازی تفاوت های اساسی اش با قوانین پسین، به ویژه قانون ۱۳۷۶، تدوین شده است تا ابهامات حقوقی مرتبط را برطرف سازد و مرجعی قابل اعتماد برای تشخیص حقوق و تکالیف طرفین باشد.

فصل اول: کلیات قانون ۱۳۵۶ (موارد شمول و عدم شمول)

برای درک صحیح قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، ابتدا باید دامنه شمول و استثنائات آن را به دقت بررسی کرد. این قانون، اساساً برای نظم بخشی به طیف گسترده ای از روابط استیجاری تدوین شد و درک مواد اولیه آن برای تشخیص اینکه آیا یک قرارداد اجاره خاص تحت شمول این قانون قرار می گیرد یا خیر، حیاتی است.

ماده ۱: تعریف اجاره و انواع املاک مشمول قانون

ماده ۱ قانون ۱۳۵۶ به تعریف مفهوم اجاره و تعیین دامنه شمول آن می پردازد. بر اساس این ماده، هر محلی که برای سکونت، کسب، پیشه، تجارت یا هر منظور دیگری اجاره داده شده باشد، مشمول مقررات این قانون است، به شرطی که تصرف متصرف بر اساس تراضی با موجر یا نماینده قانونی او و به عنوان اجاره یا صلح منافع باشد. این ماده تأکید می کند که شمول قانون، اعم از آن است که سند رسمی یا عادی تنظیم شده باشد یا اصلاً سندی وجود نداشته باشد.

• مفهوم تصرف بر حسب تراضی: این عبارت به این معناست که مستاجر با توافق و رضایت موجر، ملک را در اختیار گرفته است، نه به صورت غاصبانه یا قهری. این توافق می تواند کتبی (در قالب اجاره نامه رسمی یا عادی) یا حتی شفاهی باشد.
• اهمیت نوع کاربری (سکنی، کسب، پیشه، تجارت): قانون ۱۳۵۶ تفاوتی بین اماکن مسکونی و تجاری از نظر شمول اولیه قائل نیست، اما در مواد بعدی برای هر یک مقررات خاصی را در نظر می گیرد. نوع کاربری نقش مهمی در تعیین حقوق و تکالیف طرفین، به ویژه در زمینه حق کسب و پیشه، ایفا می کند.
• نقش وجود یا عدم وجود سند رسمی/عادی: این قانون انعطاف پذیری زیادی از خود نشان داده و حتی قراردادهای اجاره شفاهی یا فاقد سند کتبی را نیز تحت شمول خود قرار می دهد، مشروط بر آنکه رابطه استیجاری به اثبات برسد. این موضوع در عمل، منجر به پیچیدگی های زیادی در اثبات و اجرای حقوق طرفین شده است.

این رویکرد جامع، موجب شده تا بسیاری از قراردادهای اجاره ای که در دهه های گذشته بدون تنظیم سند رسمی یا حتی عادی دقیق منعقد شده اند، تحت پوشش این قانون قرار گیرند.

ماده ۲: استثنائات مهم (موارد عدم شمول قانون)

ماده ۲ قانون ۱۳۵۶ به موارد استثنائی اشاره دارد که با وجود ماهیت اجاره ای، از شمول این قانون خارج هستند. شناخت این موارد برای جلوگیری از اشتباه در تطبیق قانون ضروری است:

1. تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی: این موارد که در واقع نوعی قرارداد تامین دین هستند و مالکیت به طور کامل منتقل نمی شود، از شمول قانون خارج اند.
2. اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آن ها و باغات: اجاره این املاک که هدف اصلی آن بهره برداری از محصول است، تابع قوانین و مقررات خاص خود کشاورزی و باغداری است.
3. ساختمان ها و محل هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می شود: این بند معمولاً شامل اجاره ویلاها یا اماکن تفریحی برای مدت کوتاه و فصلی می شود.
4. کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمه ساختمانی آن ها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می شود: این بند به نوعی پیش زمینه ای برای قوانین بعدی است و واحدهای مسکونی نوساز را از شمول قانون ۱۳۵۶ خارج می کند.
5. خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی، به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن ها قرار می گیرد: رابطه استیجاری در این موارد تابع مقررات استخدامی یا قراردادهای خاص بین سازمان و کارمند است.
6. واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد: این بند یکی از مهمترین استثنائات است. واحدهای مسکونی که پس از تاریخ ۱۳۵۶ به اجاره داده شده اند، از شمول قانون ۱۳۵۶ خارج و تابع قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ (اگر شرایط آن را داشته باشند) یا مقررات عام قانون مدنی هستند. این نکته کلیدی برای تشخیص تفاوت در کاربرد این قانون است.

نکته کاربردی: چگونه تشخیص دهیم قرارداد ما مشمول قانون ۱۳۵۶ است؟

مهمترین معیار برای تشخیص شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، زمان انعقاد قرارداد اجاره و نوع کاربری ملک است:

• اگر قرارداد اجاره (چه رسمی، چه عادی، چه شفاهی) قبل از تاریخ ۲۷ شهریور ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، احتمال شمول قانون ۱۳۵۶ بسیار بالاست، مگر اینکه ملک مسکونی باشد و پس از سال ۱۳۵۶ به اجاره داده شده باشد (بند ۶ ماده ۲).
• برای اماکن تجاری، کسب، پیشه و تجارت، اکثر قراردادهای منعقد شده قبل از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون ۱۳۵۶ هستند و حق کسب و پیشه را به مستاجر اعطا می کنند.
• برای اماکن مسکونی، تنها قراردادهایی که قبل از سال ۱۳۵۶ منعقد شده اند، مشمول این قانون هستند. قراردادهای مسکونی که پس از ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ منعقد شده اند، تابع قانون مدنی و قواعد خاص خود هستند و از ۱۳۷۶ به بعد، مشمول قانون ۱۳۷۶ (در صورت رعایت شرایط) خواهند بود.

فصل دوم: اجاره بها و نحوه پرداخت آن در قانون ۱۳۵۶

تعیین و پرداخت اجاره بها یکی از ارکان اصلی هر قرارداد اجاره است و قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ به تفصیل به این موضوع پرداخته است. این فصل شامل مواد مهمی است که نحوه تعیین، تعدیل و پرداخت اجاره بها را روشن می سازد.

ماده ۳: چگونگی تعیین اجاره بها

ماده ۳ قانون ۱۳۵۶، اساس تعیین میزان اجاره بها را مشخص می کند:

• اگر اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره بها همان است که در سند قید شده است.
• اگر اجاره نامه تنظیم نشده باشد، اجاره بها به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است. یعنی بر اساس توافق شفاهی یا روال پرداخت های گذشته.
• در صورتی که میزان اجاره بها معلوم نشود، دادگاه با رعایت مقررات این قانون، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعیین می کند. این تعیین معمولاً با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری صورت می گیرد.

این ماده نشان می دهد که در وهله اول، توافق طرفین مبنای اصلی است و تنها در صورت عدم توافق یا ابهام، مرجع قضایی به موضوع ورود می کند.

ماده ۴ و ۵: تعدیل اجاره بها و مطالبه مابه التفاوت

یکی از مهمترین حقوق موجر و مستاجر در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، امکان درخواست تعدیل اجاره بها است:

• شرایط درخواست تعدیل: موجر یا مستاجر می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه های زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنمایند. شرط اصلی این است که مدت اجاره منقضی شده باشد و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی قبلی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده، سه سال تمام گذشته باشد. این سه سال، تضمینی برای ثبات نسبی روابط مالی طرفین است.
• فرآیند با کارشناسی دادگستری: دادگاه برای تعدیل اجاره بها، با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است و قابل اعتراض نیست.
• نحوه مطالبه مابه التفاوت و خسارت تأخیر تأدیه: موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند. در این صورت، دادگاه ضمن صدور حکم تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم محکوم می نماید. خسارت تأخیر تأدیه نیز بر اساس نرخ ۱۲ درصد در سال از تاریخ قطعیت تا اجرای حکم محاسبه و وصول می شود. مستاجر نیز می تواند در صورت کاهش اجاره بها، مابه التفاوت پرداخت شده را به همراه خسارت تأخیر تأدیه مطالبه کند.

مطالبه مابه التفاوت اجاره بها و خسارت تأخیر تأدیه، از سازوکارهای مهم قانون ۱۳۵۶ برای جبران نوسانات اقتصادی و حفظ حقوق مالی طرفین در طول زمان است.

ماده ۶: تکالیف مستاجر در پرداخت اجاره بها

این ماده به وضوح تکالیف مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها را تعیین می کند:

• مهلت پرداخت: مستاجر مکلف است اجرت المسمی (اجاره بهای توافق شده) را در موعد معین در اجاره نامه و پس از انقضای مدت اجاره، اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی آخر هر ماه اجاری، ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد.
• نحوه پرداخت: در صورتی که اجاره نامه ای در بین نباشد یا موجر از دریافت اجاره بها امتناع کند، مستاجر می تواند مبلغ اجاره بها را در صندوق ثبت یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود، سپرده و قبض رسید آن را به دفترخانه تنظیم کننده سند (در اجاره نامه های رسمی) یا به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک (در اجاره نامه های عادی یا بدون سند) تسلیم کند. دفترخانه موظف است ظرف ده روز مراتب را به موجر اخطار کند.
• عواقب عدم پرداخت: عدم پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر می تواند منجر به درخواست تخلیه از سوی موجر شود، که در فصل چهارم به آن خواهیم پرداخت.

فصل سوم: تنظیم اجاره نامه جدید و حق انتقال به غیر

این فصل به موضوعات حیاتی مربوط به تنظیم اجاره نامه و یکی از مهمترین تفاوت های قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ با قوانین بعدی، یعنی حق انتقال به غیر، می پردازد.

ماده ۷ و ۸: درخواست و شرایط تنظیم اجاره نامه توسط دادگاه

در بسیاری از موارد، به ویژه در روابط استیجاری طولانی مدت، ممکن است اجاره نامه کتبی از ابتدا وجود نداشته باشد یا مدت آن منقضی شده باشد. ماده ۷ و ۸ این قانون راهکاری برای این وضعیت ارائه می دهد:

• در صورت عدم وجود یا انقضای اجاره نامه: اگر بین موجر و مستاجر، اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد یا مدت آن به پایان رسیده و طرفین بر سر تنظیم اجاره نامه جدید، تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آن ها می تواند برای تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه در این حالت، اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین خواهد کرد.
• تعیین اجاره بها و شرایط توسط دادگاه: دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را بر اساس عرف و عادت در اجاره نامه ها و همچنین با توجه به شرایط اجاره نامه قبلی (اگر وجود داشته) و مطابق با مقررات قانون ۱۳۵۶ تعیین می کند. این فرآیند تضمین می کند که حتی در صورت عدم توافق طرفین، رابطه حقوقی آن ها تحت نظارت قضایی ادامه یابد.

ماده ۹: ضمانت اجرای عدم امضای اجاره نامه جدید

قانون گذار برای اطمینان از اجرای حکم دادگاه در مورد تنظیم اجاره نامه جدید، ضمانت اجرایی قوی پیش بینی کرده است:

• پس از قطعیت حکم دادگاه مبنی بر تنظیم اجاره نامه، طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره نامه را تنظیم کنند.
• امضای نماینده دادگاه یا حکم تخلیه: اگر در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود، به تقاضای هر یک از طرفین، دادگاه رونوشت حکم را برای تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ می کند. اگر موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود، نماینده دادگاه از طرف او اجاره نامه را به مدت یک سال امضا خواهد کرد. اما اگر مستاجر ظرف ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود و دادگاه عذر او را موجه نداند، به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند که این حکم قطعی است. این ماده نقش حیاتی در حفظ توازن قدرت بین موجر و مستاجر ایفا می کند.

ماده ۱۰: حق انتقال به غیر (اصلی ترین تفاوت با قانون 1376)

حق انتقال به غیر یکی از مهمترین و مناقشه برانگیزترین مباحث در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ است که آن را به شدت از قانون ۱۳۷۶ متمایز می کند:

• اهمیت شرط کتبی در اجاره نامه: اصل بر این است که مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگر اینکه این اختیار به صورت کتبی و صریح در اجاره نامه به او داده شده باشد. این به معنای آن است که اگر در اجاره نامه چنین اجازه ای قید نشده باشد، مستاجر حق انتقال ندارد.
• پیامدهای انتقال بدون اجازه موجر: اگر مستاجر بدون اجازه کتبی موجر، تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد یا عملاً در اختیار او قرار دهد، موجر می تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره، درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجرین (اولیه یا جدید) را نماید. این بند به موجر اختیار می دهد تا با مستاجر جدید نیز وارد رابطه حقوقی شود یا در صورت عدم تمایل، اقدام به تخلیه کند (که در ماده ۱۴ به تفصیل آمده است).

این ماده، در کنار ماده ۱۹ که به حق کسب و پیشه مربوط است، از ارکان اصلی حمایت از مستاجرین اماکن تجاری در این قانون به شمار می رود و به آن ها تا حدودی استقلال در اداره ملک استیجاری می دهد.

ماده ۱۱: نکات الزامی برای دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اجاره نامه

ماده ۱۱، دفاتر اسناد رسمی را مکلف می کند تا علاوه بر رعایت سایر قوانین، نکات خاصی را در اجاره نامه های رسمی تصریح کنند. این نکات برای وضوح رابطه استیجاری و جلوگیری از اختلافات آتی طراحی شده اند:

1. شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه کامل و مشخص موجر.
2. نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره، این محل اقامتگاه قانونی مستاجر است، مگر آنکه طرفین ترتیب دیگری را توافق کنند.
3. عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین است و اگر در تصرف مستاجر نیست، تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
4. مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها، حداکثر ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر آنکه طرفین بر مدت بیشتری توافق کرده باشند.
5. اجاره به منظور سکونت یا کسب یا پیشه یا تجارت، با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد، قید آن به طور صریح.
6. آیا مستاجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.
7. تعهد مستاجر به پرداخت اجرت المثل پس از انقضای مدت یا فسخ اجاره تا زمان تجدید اجاره یا تخلیه ملک، به میزان اجرت المسمی.

رعایت این نکات در زمان تنظیم سند رسمی، به شفافیت حقوق و تکالیف طرفین و کاهش دعاوی کمک شایانی می کند.

فصل چهارم: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره (قلب دعاوی حقوقی)

این فصل از قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، هسته اصلی دعاوی مرتبط با اجاره را تشکیل می دهد و به مهمترین دلایلی می پردازد که موجر یا مستاجر می توانند برای فسخ قرارداد یا تخلیه ملک به دادگاه مراجعه کنند. درک این مواد برای هر دو طرف قرارداد حیاتی است.

ماده ۱۲: موارد درخواست فسخ اجاره توسط مستاجر

قانون ۱۳۵۶، در برخی موارد حق فسخ اجاره را به مستاجر داده است:

• عدم انطباق اوصاف: در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده، منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی).
• عیب موجب سلب انتفاع: اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج کرده و رفع عیب نیز مقدور نباشد.
• تحقق حق فسخ قراردادی: در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
• فوت مستاجر: در صورت فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه وراث.
• خرابی و عدم قابلیت تعمیر: هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد یا برای بهداشت و سلامت مضر باشد و باید تخریب شود.

این موارد به مستاجر این امکان را می دهند تا در شرایط خاص و غیرقابل پیش بینی، از ادامه قرارداد اجاره معاف شود.

ماده ۱۳: نحوه تخلیه ملک توسط مستاجر در صورت امتناع موجر

گاهی اوقات پس از اتمام مدت اجاره یا فسخ آن، موجر از تحویل گرفتن ملک امتناع می کند. در این حالت، قانون راهکاری برای مستاجر پیش بینی کرده است:

اگر مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا حکم فسخ، ملک را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن خودداری نماید، مستاجر مکلف است با اظهارنامه از موجر تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نشود، مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و با تامین دلیل، تخلیه کامل مورد اجاره را اثبات کرده و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ، رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه به موجر اخطار می دهد تا برای تحویل گرفتن ملک و دریافت کلید حاضر شود.

ماده ۱۴: موارد درخواست فسخ اجاره یا تخلیه توسط موجر (مهمترین بخش)

ماده ۱۴، مهمترین بخش این فصل و از کلیدی ترین مواد قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ است که موجبات فسخ اجاره یا تخلیه را از سوی موجر مشخص می کند:

1. انتقال به غیر بدون اذن: در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه یا بدون اجاره نامه، ملک را کلاً یا جزئاً به غیر واگذار کند. برای اماکن کسب و پیشه نیز اگر مستاجر بدون تنظیم اجاره نامه با مستاجر لاحق (طبق ماده ۱۹) آن را به غیر واگذار کند.
2. تعدی و تفریط: در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی (استفاده بیش از حد مجاز) یا تفریط (کوتاهی در حفظ و نگهداری) کرده باشد.
3. تغییر شغل در اماکن تجاری: هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
4. عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار یا اظهارنامه، ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.
   • فرایند اخطار و اجرائیه: اگر اجاره نامه رسمی باشد، موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت درخواست صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را نماید. اگر مستاجر پس از صدور اجرائیه، اجاره بها را تودیع کند، اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند، اما موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر، از دادگاه درخواست تخلیه نماید.
   • فرصت پرداخت: اگر اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد، موجر برای تخلیه و وصول اجاره بها باید به دادگاه مراجعه کند. در این موارد، اگر مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، علاوه بر اجاره بهای معوقه، ۲۰ درصد آن را نیز به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند، حکم به تخلیه صادر نمی شود (این ارفاق فقط یک بار قابل استفاده است).
5. احتیاج شخصی خریدار/مالک برای سکونت: در صورتی که مورد اجاره محل سکونت بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج به آن برای سکونت خود یا اولاد، پدر، مادر یا همسر خود داشته باشد. (برای این بند، اگر خریدار ملک تا سه ماه از تاریخ انتقال برای تخلیه مراجعه نکند، درخواست تخلیه تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود).
6. خرابی مورد اجاره مسکونی: هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
7. تغییر کاربری در اماکن مسکونی: در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.

تبصره ها:

• تکرار تخلف در پرداخت اجاره: اگر مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم در موعد مقرر نپردازد، موجر می تواند مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه نماید و این حکم قطعی است.
• دایر کردن مرکز فساد: اگر مستاجر مرکز فساد (که قانوناً دایر کردن آن ممنوع است) در ملک دایر کند، دادستان به درخواست موجر و پس از صدور کیفرخواست، ملک را در اختیار موجر قرار می دهد.
• مالکیت مسکونی توسط مستاجر: در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد، موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه نماید.

ماده ۱۵: موارد تخلیه اماکن کسب، پیشه یا تجارت (با پرداخت حق کسب و پیشه)

برخی از موارد تخلیه اماکن تجاری، مشروط به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر است:

1. احداث ساختمان جدید: تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری ارائه شود.
2. احتیاج شخصی موجر برای کسب و پیشه: تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت خود.
3. تبدیل به مسکونی برای موجر: در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در هر سه مورد فوق، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

ماده ۱۶: ضمانت اجرای عدم اقدام موجر پس از تخلیه

این ماده برای حمایت از مستاجر در برابر سوءاستفاده های احتمالی موجر پس از تخلیه پیش بینی شده است:

در موارد تخلیه به دلیل احداث ساختمان جدید، احتیاج شخصی موجر برای کسب و پیشه یا سکونت، هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل به مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید، به درخواست مستاجر سابق، به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد، مگر آنکه ثابت شود تأخیر یا عدم استفاده ناشی از قوه قاهره یا خارج از اراده مالک بوده است.

ماده ۲۷: مهلت تخلیه پس از صدور حکم

پس از صدور حکم تخلیه، دادگاه مهلتی را برای مستاجر تعیین می کند:

دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می نماید. اما در موارد تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها، حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. اگر حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه صادر شود، مهلت های مذکور از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد. برای مدارس نیز، حکم تخلیه در تعطیلات تابستان اجرا می شود.

فصل پنجم: حق کسب یا پیشه یا تجارت (مبحث کلیدی در قانون ۱۳۵۶)

یکی از مهمترین و پیچیده ترین مفاهیم حقوقی که با قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ گره خورده است، «حق کسب یا پیشه یا تجارت» (که در عرف گاهی به اشتباه سرقفلی نامیده می شود) است. این حق، ارزش اقتصادی ناشی از فعالیت مستاجر در محل کسب است که در نتیجه جذب مشتری و شهرت مکان ایجاد می شود.

ماده ۱۸: مبنای تعیین میزان حق کسب و پیشه

این ماده به صراحت بیان می کند که میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت بر اساس اصول و ضوابطی که آئین نامه آن توسط وزارت دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون های مربوط مجلسین می رسید، تعیین می گردد. این آئین نامه در زمان خود، معیارهایی برای ارزیابی این حق اقتصادی ارائه می داد که عمدتاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری در دعاوی مربوطه مورد استفاده قرار می گرفت. عواملی مانند موقعیت ملک، مدت زمان اجاره، نوع کسب، میزان درآمد، و شهرت مستاجر در تعیین این حق موثر بوده اند.

ماده ۱۹: شرایط انتقال حق کسب و پیشه به غیر

ماده ۱۹ از حساس ترین و پرکاربردترین مواد این قانون است که شرایط انتقال حق کسب و پیشه را به تفصیل بیان می کند و به تفاوت های اساسی این قانون با قانون ۱۳۷۶ اشاره دارد.

• با اجازه کتبی: انتقال رسمی: اگر مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه آن، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری منتقل کند. این «اجازه کتبی» بسیار مهم است و مستاجر را در موقعیتی قوی تر قرار می دهد.
• بدون اجازه: حق موجر به تخلیه و لزوم پرداخت حق کسب و پیشه: هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد و مالک نیز راضی به انتقال به غیر نباشد، موجر نمی تواند مستقیماً اقدام به تخلیه کند، بلکه باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد.
• فرایند قضایی تجویز انتقال به غیر: اگر موجر از پرداخت حق کسب و پیشه امتناع کند یا راضی به انتقال به غیر نباشد، مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این صورت، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه صادر می کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. اگر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع به مستاجر جدید منتقل نشود، حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

تبصره ۱: انتقال بدون رعایت مقررات (استحقاق نصف حق کسب و پیشه)

این تبصره یکی از مهمترین ضمانت اجراهای عدم رعایت ماده ۱۹ است. در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده (یعنی بدون اجازه کتبی و بدون مراجعه به دادگاه) مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت. در این حالت، حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا می شود و مستاجر یا متصرف حسب مورد، مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود. این تبصره به نوعی جریمه برای مستاجر متخلف است، اما همچنان حق کسب و پیشه را به طور کامل از او سلب نمی کند.

تبصره ۲: اعتبار سند رسمی برای انتقال حق کسب و پیشه

حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. این تبصره بر اهمیت رسمیت یافتن انتقال این حق تاکید می کند تا از دعاوی و اختلافات بعدی جلوگیری شود.

نکته مهم: تفاوت اساسی مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه در این قانون با قانون ۱۳۷۶

در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، «حق کسب و پیشه یا تجارت» به صورت خودکار و با فعالیت مستاجر در ملک تجاری ایجاد می شود و نیازی به پرداخت وجه اولیه (سرقفلی) ندارد. این حق ناشی از اعتبار و رونقی است که مستاجر برای محل کسب ایجاد می کند. اما در قانون ۱۳۷۶، مفهوم «سرقفلی» متفاوت است. سرقفلی در قانون ۱۳۷۶، مبلغی است که در ابتدای اجاره، مستاجر به موجر می پردازد تا از حق تمدید اجاره یا حق انتقال منافع به غیر برخوردار شود و این حق جنبه قراردادی دارد، نه قهری. بنابراین، «حق کسب و پیشه» مختص قانون ۱۳۵۶ و «سرقفلی» به معنای امروزی آن، مختص قانون ۱۳۷۶ است.

فصل ششم: تعمیرات و سایر مقررات عمومی

این فصل به موضوعات متفرقه اما حائز اهمیت در روابط موجر و مستاجر می پردازد که شامل مسئولیت تعمیرات، صلاحیت دادگاه ها و سایر مقررات کلی می شود.

ماده ۲۰: تقسیم بندی مسئولیت تعمیرات (کلی و جزئی)

ماده ۲۰ قانون ۱۳۵۶، مسئولیت تعمیرات را بین موجر و مستاجر تقسیم می کند:

• تعمیرات کلی و اساسی: این گونه تعمیرات که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است.
• تعمیرات جزئی و تزیینی: تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد، بر عهده مستاجر خواهد بود.

این تفکیک به جلوگیری از اختلافات رایج بین طرفین در خصوص مسئولیت تعمیرات کمک می کند.

ماده ۲۱ و ۲۲: رسیدگی به اختلافات و ممانعت از تعمیرات

در صورت بروز اختلاف در مورد تعمیرات یا ممانعت از انجام آن ها، قانون گذار راه حل قضایی پیش بینی کرده است:

• رسیدگی به اختلاف در تعمیرات: رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است. اگر موجر تعمیرات کلی حکم دادگاه را در مهلت تعیین شده انجام ندهد، مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه بخواهد که به او اجازه دهد تعمیرات را با نظارت دایره اجرا انجام داده و مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.
• ممانعت از تعمیرات: هرگاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه مستاجر را ملزم به رفع ممانعت کرده و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید. در صورت ادامه ممانعت، دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد و مستاجر مسئول خسارات ناشی از ممانعت خواهد بود.

ماده ۲۴: قطع انشعابات توسط موجر و ضمانت اجرای آن

قانون گذار برای جلوگیری از سوءاستفاده موجر از موقعیت خود، قطع انشعابات توسط او را محدود کرده است:

اگر مستاجر حق استفاده از انشعاباتی مانند آب، برق، تلفن، گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی را داشته باشد، موجر نمی تواند جز در مورد تعمیرات ضروری، آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید، مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد. در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستاجر فوراً و بدون رعایت تشریفات دادرسی، موضوع را رسیدگی و عندالاقتضا ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است و موجر می تواند ظرف ده روز به آن اعتراض کند، که اعتراض در همان دادگاه رسیدگی و تصمیم دادگاه قطعی است.

ماده ۲۶: صلاحیت دادگاه ها در رسیدگی به دعاوی

این ماده به صلاحیت مراجع قضایی در رسیدگی به دعاوی مرتبط با قانون ۱۳۵۶ می پردازد:

رسیدگی به کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل انجام می شود، مگر دعاوی مربوط به دولت که منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی می شود. حکم دادگاه در هر صورت حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است، مگر در مواردی که خلاف آن مقرر شده باشد. رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاق های استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است.

ماده ۲۸: مهلت های مهم برای موجر (تودیع وجه، درخواست اجرائیه)

قانون ۱۳۵۶ برای اطمینان از اجرای حقوق مستاجر پس از تخلیه و نیز برای جلوگیری از اطاله دادرسی، مهلت هایی را برای موجر تعیین کرده است:

• تودیع وجه حق کسب و پیشه: در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی می شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد، والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود، مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.
• درخواست اجرائیه: در سایر موارد نیز، هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، تقاضای صدور اجرائیه ننماید، حکم صادر شده ملغی الاثر است، مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد.

این مهلت ها تضمین می کنند که موجر پس از کسب حکم به سرعت اقدام کند و از بلاتکلیفی مستاجر جلوگیری شود.

ماده ۳۰: بی اثر بودن توافقات خلاف قانون

ماده ۳۰ به یکی از اصول مهم این قانون اشاره دارد:

کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند، پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد. این ماده نشان دهنده ماهیت حمایتی و آمرانه برخی از مقررات این قانون است که طرفین نمی توانند با توافقات خود آن را نادیده بگیرند.

مقایسه کلیدی: قانون ۱۳۵۶ در برابر قانون ۱۳۷۶

درک تفاوت های قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ با قانون ۱۳۷۶ برای تشخیص حقوق و تکالیف کنونی در قراردادهای اجاره، امری اساسی است. این دو قانون، رویکردهای متفاوتی نسبت به روابط استیجاری دارند که در جدول زیر به طور خلاصه مقایسه شده اند:

ویژگی	قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶	قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
تاریخ اجرا و شمول	مربوط به قراردادهای اجاره منعقد شده قبل از ۲۷ شهریور ۱۳۷۶. برای اماکن مسکونی، فقط قراردادهای قبل از سال ۱۳۵۶.	مربوط به قراردادهای اجاره منعقد شده از ۲۷ شهریور ۱۳۷۶ به بعد.
حق سرقفلی/کسب و پیشه	حق کسب و پیشه یا تجارت وجود دارد. این حق خودبه خود با فعالیت مستاجر در ملک تجاری ایجاد می شود و نیازی به پرداخت اولیه نیست. مستاجر بدون پرداخت اولیه، دارای حقوقی از جمله حق تمدید و در برخی موارد، حق انتقال به غیر است.	مفهوم سرقفلی به معنای وجهی است که در ابتدای اجاره، مستاجر به موجر می پردازد تا از حقوقی مانند حق تمدید یا حق انتقال به غیر برخوردار شود. این حق ماهیت قراردادی دارد و بدون پرداخت وجه، ایجاد نمی شود. حق کسب و پیشه در این قانون موضوعیت ندارد.
شرایط تخلیه	سخت گیرانه و مشروط است. تخلیه اماکن تجاری در بسیاری از موارد منوط به پرداخت حق کسب و پیشه است (مگر در موارد خاص تخلف). مهلت های تخلیه طولانی تر و فرآیند قضایی پیچیده تر است.	آسان تر و سریع تر است. با اتمام مدت اجاره، موجر می تواند به راحتی درخواست تخلیه کند، حتی بدون پرداخت سرقفلی، مشروط بر اینکه در ابتدا سرقفلی پرداخت نشده باشد. مرجع رسیدگی، شوراهای حل اختلاف هستند و با دستور تخلیه ملک سریعاً تخلیه می شود (در صورت رعایت شرایط).
اهمیت ثبت اجاره نامه	اجاره نامه رسمی یا عادی یا حتی شفاهی نیز تحت شمول این قانون قرار می گیرد. عدم ثبت رسمی مانع اعمال قانون نمی شود.	برای برخورداری از مزایای سرعت در تخلیه (دستور تخلیه)، اجاره نامه باید رسمی باشد یا توسط دو شاهد معتمد امضا و در آن مدت و مبلغ اجاره صریحاً قید شده باشد. در غیر این صورت، تابع قانون مدنی خواهد بود.
دامنه شمول	شامل اماکن مسکونی و تجاری می شود، اما با تفاوت هایی در خصوص زمان انعقاد قرارداد. تاکید اصلی بر حمایت از مستاجر و ایجاد ثبات در کسب و کار.	شامل تمامی اماکن مسکونی، تجاری، اداری و آموزشی می شود که از تاریخ ۲۷/۶/۱۳۷۶ به بعد اجاره داده شده اند. هدف، حمایت از اصل آزادی قراردادها و تسریع در روند تخلیه.

نحوه تشخیص اینکه قرارداد اجاره شما مشمول کدام قانون است؟

مهمترین معیار، همانگونه که پیشتر ذکر شد، «تاریخ انعقاد قرارداد اجاره» است:

• اگر قرارداد اجاره (چه برای ملک مسکونی و چه تجاری) قبل از تاریخ ۲۷ شهریور ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ است.
• اگر قرارداد اجاره (چه برای ملک مسکونی و چه تجاری) از تاریخ ۲۷ شهریور ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ است.

البته استثنائاتی وجود دارد، مثلاً اماکن مسکونی که بین سال های ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند، نه مشمول قانون ۵۶ هستند و نه قانون ۷۶ (بلکه تابع قانون مدنی هستند)، اما این یک قاعده کلی برای تشخیص است.

نتیجه گیری و توصیه پایانی

قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، با رویکردی حمایتی نسبت به مستاجر، به ویژه در بخش اماکن تجاری، نقش مهمی در تنظیم روابط استیجاری برای دهه های متمادی ایفا کرده است. درک مفاهیم کلیدی این قانون از جمله حق کسب و پیشه یا تجارت، شرایط تعدیل اجاره بها، و موارد پیچیده فسخ و تخلیه، برای تمامی طرفین درگیر با قراردادهای اجاره قدیمی حیاتی است. این قانون، به ویژه با تفاوت های اساسی خود نسبت به قانون ۱۳۷۶، همچنان چالش ها و ابهامات حقوقی خاص خود را دارد و عدم آگاهی از آن می تواند به تضییع حقوق یکی از طرفین منجر شود. شناخت دقیق زمان شمول و استثنائات این قانون، نقطه آغازین حل بسیاری از این اختلافات است.

با توجه به پیچیدگی های خاص این قانون و تأثیر آن بر سرنوشت مالی و حقوقی افراد، توصیه می شود در هرگونه دعاوی یا تصمیم گیری مرتبط با قراردادهای اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶، حتماً از مشاوره حقوقی تخصصی بهره مند شوید. یک وکیل یا مشاور حقوقی مجرب می تواند با تحلیل دقیق شرایط قرارداد و قوانین مربوطه، بهترین راهکار را برای حفظ حقوق شما ارائه دهد و از بروز مشکلات آتی جلوگیری نماید.